Mercado inmobiliario
La intervención del alquiler del Gobierno, el combustible idóneo para alimentar otra burbuja inmobiliaria
Un informe publicado por la Comisión Europea advierte de que los estrictos controles pueden inflar los precios de las viviendas y aumentar su escasez, fomentando dinámicas especulativas
No son pocos los que han advertido contra los potenciales efectos adversos que implica intervenir el mercado del alquiler, tal y como ha hecho el Gobierno limitando los incrementos de las rentas y estableciendo las zonas tensionadas. Y ahora, un nuevo documento publicado por la Comisión Europea pone también el acento sobre la cuestión, advirtiendo de que una regulación demasiado estricta de este mercado puede conducir a otra burbuja inmobiliaria como la de principios de siglo.
El documento de discusión de la Dirección General de Asuntos Económicos y Financieros de la Comisión titulado "La vivienda en la Unión Europea. Desarrollo del mercado, factores subyacentes y políticas", elaborado por Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias y Bořek Vašíček; asegura que la regulación del alquiler "afecta al desarrollo del mercado de la vivienda, con efectos ambiguos en la accesibilidad, su rehabilitación y la oferta".
La regulación de las rentas, según el documento, "reduce su sensibilidad a factores como los precios de las casas, los costes de construcción y la inflación".
En opinión de los autores de este análisis, la intervención del alquiler, aunque puede tener efectos positivos a corto plazo al limitar sus incrementos durante los periodos de presión sobre los alquileres, también pueden conducir "a rentas más altas en mercados descontrolados".
Con el paso del tiempo, advierte el dosier publicado por la Comisión Europea, la excesiva regulación puede crear "mercados duales" y reducir el del alquiler debido a los menores retornos, lo que puede "desviar la oferta de las áreas reguladas y contribuir a la gentrificación -el reemplazo de los vecinos originales de un barrio por otros nuevos con mayor poder adquisitivo-".
La regulación de los alquileres, prosigue el informe, también tiende a ralentizar las rehabilitaciones debido a que a los propietarios les resulta complicado repercutir parte de sus costes en las rentas.
El informe avisa asimismo de que los estrictos controles de alquiler pueden "inflar los precios de las viviendas y aumentar la falta de vivienda, ya que a menudo provocan desajustes entre la oferta y la demanda con efectos heterogéneos entre los grupos de ingresos". Este desequilibrio, continúa, puede "fomentar burbujas inmobiliarias especulativas y un endeudamiento excesivo de los hogares a medida que más personas se ven obligadas a adquirir una vivienda propia, lo que podría desestabilizar la resiliencia económica durante las crisis financieras".
El documento también advierte de efectos adversos sobre el mercado laboral ya que, como desgrana, si bien los contratos de alquiler preferenciales pueden apoyar a los inquilinos vulnerables, "también pueden desalentar la reubicación, limitando así la movilidad laboral, especialmente entre los trabajadores con salarios bajos".
Avisos previos
Las advertencias lanzadas en el informe publicado por la Comisión Europea son en buena medida un compendio de los riesgos ya detectados por otros estudios previos, incluido uno del Banco de España. La institución que dirige José Luis Escrivá ya advirtió en 2020 tras analizar diversos casos de que la consecuencia a medio plazo de estas intervenciones habría sido el incremento de la construcción de viviendas destinadas a los hogares con mayor poder adquisitivo, lo que reducía las posibilidad de alquilar para las familias con menos renta, además de provocar «una segmentación de la población» que, al final, se traduce en un incremento general de los precios del alquiler. Es decir, no solo no es beneficioso, sino que puede ser contraproducente.
Otros informes, como el titulado "Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos", publicado por el prestigioso laboratorio de ideas Fedea, también advirtió en línea con el de la Comisión Europea de que la intervención de precios, “a largo plazo, elimina los incentivos a construir nueva vivienda de alquiler al mantener los alquileres, y así los beneficios, por debajo de los niveles de mercado”. Igualmente, aseguraba que abre la puerta a pagos en negro e, incluso, comportamientos discriminatorios.