Los alquileres tocan techo

En Madrid y Barcelona ya se han alcanzado los precios de los años del «boom». Los expertos inciden en que establecer un máximo «fracasará estrepitosamente y generará un mercado negro».

Raúl y Melody han estado tres meses buscando un piso de alquiler, en la periferia de Madrid, en el que independizarse y domiciliar su ya larga relación. Han terminado alquilando un pequeño y coqueto apartamento que no alcanza los 40 metros cuadrados, por el que pagarán unos 650 euros al mes. Les han dicho que ese mismo piso, hace apenas un año, les hubiera costado unos cuantos euros menos. Y es que ni la espuma sube tan rápido como lo han hecho los alquileres durante los últimos meses –un 15% sólo en el primer semestre de 2018, según algunos estudios–.

No obstante, los precios en las principales ciudades se estabilizarán durante el próximo año, registrando incrementos similares a los de la inflación, y quizá para 2020 comiencen a descender como consecuencia del desplazamiento masivo de inquilinos hacia las áreas periféricas, según Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la UB.

En el mismo sentido, Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, cree que los precios van a seguir subiendo en lo que queda de año, pero de forma más suave. Recuerda que en algunas ciudades como Madrid y Barcelona ya se han alcanzado los niveles de precios de los años del «boom». De hecho, «nuestro índice empieza a registrar caídas trimestrales e incluso interanuales en algunas zonas de las grandes capitales que podrían indicar que empezaríamos a tocar techo».

Es más, hace un año el precio del alquiler en la Ciudad Condal –una donde más ha subido en los últimos años y la más cara para alquilar– crecía a un ritmo de doble dígito y hoy lo hace al 6%, aproximadamente.

¿Qué puede hacer el Gobierno?

El nuevo Gobierno girará su política en materia de vivienda en torno a las facilidades para el acceso de los jóvenes al alquiler. Impulsará un parque de 20.000 viviendas públicas destinadas «de forma indefinida» al alquiler en los municipios que acrediten esa demanda para aumentar la oferta y moderar los precios. Además, elevará la prórroga forzosa de los contratos desde los tres hasta los cinco años, lo que ralentizará el dinamismo del mercado. Así, dejará de lado las ayudas para los pisos en propiedad, como ya hizo Zapatero, eliminando la desgravación fiscal por la compra de vivienda habitual. Pero para ello necesitará respaldo parlamentario, y Podemos figura como uno de sus más importantes aliados.

Pero Bernardos afirma que si el Gobierno de Pedro Sánchez intenta contener la subida de los precios del alquiler a través del establecimiento de un precio máximo (control de alquileres), tal y como quieren los de Pablo Iglesias, «fracasará estrepitosamente. Un precio máximo casi siempre genera la aparición de un mercado negro. En otras palabras, si el propietario pide 1.500 euros y el inquilino está dispuesto a pagarlos, el precio del alquiler será de 1.500 euros. Si Carmena prohíbe que supere el nivel de los 1.000 euros, éste será el precio oficial y 500 euros se pagarán en negro», aclara. De igual modo, apunta que la manera de parar la subida pasa por aumentar la oferta y reducir la demanda. «Lo primero se consigue a través de incentivos fiscales a los propietarios. Lo segundo, mediante el pago a plazos de los impuestos que gravan la compra de una vivienda. De esta manera, muchas parejas jóvenes con posibilidades de conseguir una hipoteca por el 100% del precio podrán pasar del alquiler a la compra», agrega.

Toribio también sugiere apostar por el alquiler social, que ha sido el gran olvidado durante la crisis y sigue teniendo un peso mínimo en nuestro mercado a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos.

La clave del actual «boom» tiene que ver con que la oferta es inferior a la demanda. La primera ha disminuido porque un significativo número de las viviendas alquiladas durante la crisis, al haber llegado el precio al nivel que querían los propietarios, han pasado al mercado de la compra-venta. Y la demanda ha aumentado al compás de la mejora de la economía, que ha provocado un éxodo hacia las ciudades, ha incrementado la capacidad de pago de los inquilinos. A la subida, también ha contribuido el alquiler turístico, que reduce la oferta de vivienda de alquiler residencial y redobla la apuesta de los inversores por la compra de inmuebles para alquilarlos en busca de altas rentabilidades en un contexto de bajos tipos de interés; así como la nueva Ley de Arrendamientos urbanos, que ha reducido desde los cinco hasta los tres el número mínimo de años de un contrato estándar, lo que ha dinamizado el mercado y ha abierto las puertas a que los propietarios logren en las renovaciones alzas en los precios que, en ocasiones, superan hasta el 20%.