Mucho se habla del muro del ahorro, la falta de fondos para afrontar pagos como la entrada o la notaría, como uno de los grandes obstáculos que imposibilitan el acceso a la vivienda a los colectivos con menos recursos. Pero hay otro muro igual de elevado aunque quizá menos visible que lo dificulta por igual: la elevada fiscalidad que, a juicio de todos los actores, a excepción de las administraciones, grava a una vivienda en todas sus fases, desde su promoción hasta su venta.

En total, 14 pagos de tributos y tasas que, según el consenso del sector inmobiliario, encarecen en torno a un 25% el precio de una vivienda y que no están en cuestión a pesar de la emergencia habitacional que vive España.

El rosario de impuestos, como desgrana la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), comienza cuando el vendedor del terreno tiene que pagar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la diferencia entre el precio de compra del terreno y el valor de venta. Asimismo, debe abonar al ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU). Después, el promotor debe ingresar por la compra del terreno una cantidad a la administración autonómica por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Además, el comprador del terreno paga el IBI. Y se documenta en escritura pública el préstamo hipotecario concedido para la financiación del terreno, por cuyo acto se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de AJD. En paralelo, con el objeto de obtener la licencia municipal para comenzar la construcción, el promotor presenta al ayuntamiento el proyecto de ejecución, los estudios topográficos, geotécnicos... Todo ello queda reflejado en el proyecto de ejecución, teniendo que liquidar el Impuesto local sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

Igualmente, se devengan tasas por otorgamiento de licencia, vallas, vado, cédula de primera ocupación, ocupación de calles, certificado urbanístico, cloacas..., cuyo beneficiario es el ayuntamiento. Y al escriturar el préstamo hipotecario se paga de nuevo, por el ITP, en la modalidad de AJD, cuyo destinatario es la comunidad autónoma de turno.

Antes de terminar las obras, debe solicitar la declaración de obra nueva y la constitución de la división horizontal, con el objeto de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último, antes de vender la vivienda, se procede a la redistribución del préstamo hipotecario. Por este acto se vuelve a devengar el ITP, en la modalidad de AJD. Y a todo lo anterior hay que añadir el IVA.

Como asegura Pedro Fernández Alén, presidente de CNC, «el problema de la vivienda es tan complejo que solucionarlo exige combinar distintas medidas, entre las que también hay que destacar las de corte fiscal. Y la voluntad política es fundamental. Resulta desmedido que en un piso de 300.000 euros, en torno a 100.000 euros vayan destinados al pago de impuestos y tasas», lamenta.

La petición lanzada por Fernández Alén es ampliamente respaldada por el sector. Pero ninguna administración se ha mostrado dispuesta a aligerar los impuestos de la vivienda a pesar de que todos se dicen muy preocupados por los problemas de accesibilidad a la misma. Quizá tenga que ver en ello, como aseguran en el sector, el elevado peso que tienen en sus presupuestos. Según cálculos del Instituto de Estudios Económicos (IEE), la recaudación tributaria vinculada a la vivienda genera más de 52.000 millones de euros de ingresos tributarios al año, lo que representa un 3,5% del PIB.

Líderes europeos

La institución asegura que la fiscalidad sobre vivienda española es de las más elevadas de Europa. El ITP tiene en España un tipo general del 11%, solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido. Además, España, Noruega y Suiza son los tres únicos países que aplican impuestos sobre el patrimonio neto. Y en el impuesto sobre las ganancias de capital, que grava las inversiones en vivienda, el IEE destaca que España tiene un tipo marginal máximo del 30%, casi el doble que el promedio europeo (16,4%).

Para la patronal de la construcción, aplicar un IVA superreducido del 4%, recortar drásticamente el ITP o el AJD o clarificar la base imponible de un tributo local como el ICIO son un primer paso necesario para aliviar la carga fiscal sobre las viviendas.

La firma de asesoramiento y gestión de activos alternativos Arcano también presentó ayer un informe en el que propone modificaciones fiscales para impulsar el acceso de los jóvenes a una primera vivienda, bien con un IVA o un impuesto sobre transmisión patrimonial (ITP) reducido o con pagos diferidos.

CNC pide «voluntad política» para aliviar esta carga fiscal y aminorar las consecuencias de lo que, a su juicio, es un problema económico y un «drama social».

De la influencia que la política tiene en el precio de la vivienda también ha dado cuenta un reciente informe de OBS Business School. Según su análisis, aproximadamente un 45% del coste final de la vivienda está condicionado por cuestiones políticas. Según este informe, los costes derivados de los retrasos en la concesión de licencias de los ayuntamientos -debido al coste financiero provocado por la ampliación del crédito durante dicho periodo-, «pueden aumentar hasta en un 10% el precio final, tanto para el promotor como para el consumidor final». A ello se suma otro 30% derivado de los impuestos y un 5% a la falta de oferta.