Sólo tres grandes ciudades presentan riesgo financiero para las familias al comprar vivienda

La caída de precios de la vivienda y el aumento de la renta limitan el peligro a Madrid, Barcelona y Cádiz

Cuando se adquiere una vivienda, los expertos recomiendan no destinar más de la tercera parte de los ingresos al pago de las cuotas hipotecarias. Todo lo que supere ese límite supone exponerse a un elevado riesgo de impago. A partir de esta premisa, BBVA Research ha elaborado un indicador de accesibilidad-riesgo que refleja el nivel de concentración de riesgo de las familias cuando adquieren una vivienda. Para ello, lo que el servicio de estudios ha hecho en primer lugar es calcular el importe teórico de la capacidad de financiación de una familia a partir de sus ingresos brutos, las tasas de interés y la maduración de los préstamos hipotecarios. Después, toma el precio de mercado de la vivienda. Con ambos elementos, ha elaborado el indicador, que resulta del cociente entre ingresos y precio del inmueble. Si el resultado es cien, no hay riesgo de impago para las familias. Y cuanto más supere el cien, más disminuye el riesgo. Si, por el contrario, el indicador no llega a la centena, la familia es susceptible de presentar situaciones de impago por carecer de los recursos suficientes para pagar su hipoteca. Y cuanto más se acerque a cero, mayor es el peligro.

En la actualidad, sólo tres grandes ciudades presentan valores por debajo de cien: Cádiz -92,7%-, Barcelona -95,2%- y Madrid -96%-. Los casos de Madrid y Barcelona son excepcionales. Según explica BBVA Research, se trata de “grandes polos de empleo que atraen más demandantes de vivienda que oferta existente en dichos municipios”. Esta situación tensiona los precios elevándolos, lo que condiciona la ecuación de la que resulta el indicador.

En el conjunto de España, más de la tercera parte de los municipios tienen una ratio que se sitúa por encima de 100, según las conclusiones del servicio de estudios.

El indicador de accesibilidad-riesgo forma parte del infome sobre la situación inmobiliaria que ha elaborado BBVA Research. El estudio certifica no sólo la recuperación del sector en 2015 sino que, además, vaticina que la tendencia se mantenga el año próximo. BBVA Research calcula que el año se cierre con 400.000 unidades vendidas, un 10% más que en 2014. Para 2016 la tendencia continuará debido a la recuperación del mercado de trabajo y el aumento de la renta de los hogares; la estabilización de los precios residenciales -comenzarán a crecer en términos agregados-; la buena marcha de la compraventa de extranjeros y la mejora en las condiciones de financiación de las familias.

En paralelo, el informe certifica la mejora de la actividad constructora. Para este año, calcula que se concederán 45.000 visados para la construcción de nuevas viviendas, un 15% más que en 2014, un ritmo de avance que cree se mantendrán en 2016.