El suflé inmobiliario se desinfla

La actividad inmobiliaria, incluyendo la construcción, es clave para nuestra economía y representa más del 15% del PIB y el 6% del empleo, con lo que ello supone la dinamización del mercado de trabajo. Sin embargo, hace meses que observamos el cambio de signo del mercado inmobiliario a la vista de las cifras que nos ofrecen los Registradores de la Propiedad y los Notarios sobre las compraventas. Tampoco hay que realizar grandes análisis ante hechos económicos suficientemente probados como es que la subida en los tipos de interés supone un frenazo en el consumo y, en especial, en la solicitud y concesión de nuevas hipotecas, lo que disminuye las operaciones de compraventa, aunque no sea la única razón.

Desde finales de 2021 y el primer semestre del 2022 se han dado las condiciones idóneas para impulsar un mercado que, hasta ese momento, no presentaba indicadores de burbuja. Sin embargo, han confluido todos los factores posibles para generar la tormenta perfecta en la que el mercado ha crecido rápidamente como un soufflé, generando un gran interés por parte de las familias españolas pero también despertando el optimismo de inversores extranjeros, con bajo margen de beneficio en los mercados inmobiliarios europeos, dados los elevados precios de los activos en comparación con los españoles, y que se han ido sumando al pastel ayudados por empuje de los fuertes vientos de cola del sector.

Así pues, los bajos tipos de interés junto con la mayor facilidad en la concesión de hipotecas, el nivel de ahorro acumulado por las familias, suficiente para dar la entrada de una vivienda, una economía creciente generadora (en apariencia) de empleo, una inflación con expectativas alcistas junto con productos financieros alternativos de muy baja rentabilidad y las bolsas mundiales muy inestables con rentabilidades negativas, han servido de dopaje al sector inmobiliario, propiciando un efecto “tsunami” sobre la inversión en activos que, además, son un refugio tradicional para protegerse de la pérdida de poder adquisitivo, en especial en momentos de gran incertidumbre económica y política.

Además, los inmuebles tienen una característica que los hace atractivos al inversor, pues al contrario de otros, como puede ser el oro, permiten rentabilizarlos por una doble vía, bien la revalorización del activo con el tiempo junto a las tensiones de la oferta y la demanda, o bien mediante las rentas recurrentes que proporciona el activo cuando se pone a funcionar dentro del mercado de alquiler, a pesar del tope impuesto por el Gobierno y del miedo a la ocupación o la morosidad. En el mejor de los escenarios, la rentabilidad de este tipo de inversión, aúna la de ambas vías y la hace muy atractiva. Ni qué decir tiene, que somos un país de propietarios y los inmuebles es la forma tradicional de acumulación de patrimonio de los españoles.

Ahora bien, la recta final del año pasado comenzó a mostrar las primeras señales de agotamiento del sector y nos encontramos con un tercer trimestre movido por la inercia del mercado, donde se cerraron operaciones que se habían anticipado ante la previsible subida de los precios de los inmuebles y las hipotecas, algo que ha ido suavizándose hasta darse la vuelta para comenzar una senda decreciente en operaciones y precios que ya se constata con los datos de las fuentes oficiales.

Por si no fuera suficiente, ahora se debate la nueva Ley de Vivienda que pretende limitar la subida del alquiler al 3% anual, de forma perpetua e independientemente de cómo evolucione la inflación, lo que deja totalmente desprotegidos a los propietarios a pesar de que existe la posibilidad remota de que el inquilino acepte una subida mayor. Este nuevo golpe al mercado, llega en el momento mas inoportuno y la ley definitiva mostrará las consecuencias reales sobre el sector.

En cualquier caso, dado que la perspectiva más plausible es que el BCE suba los tipos hasta en tres ocasiones antes del verano, con un Euribor disparado que se sitúa en la parrilla de salida del 4%, es de esperar que haya una caída mayor en las operaciones hipotecarias y, por tanto, en la compraventa de inmuebles en los próximos meses. Y como todo va por barrios, todo ello nos lleva a un escenario desigual de corrección de precios durante este año y el próximo, más aguda en unas zonas y más suave en otras, junto a un aumento del número de familias ahogadas con su hipoteca y un incierto mercado de trabajo.

Juan Carlos Higueras, Doctor en Economía y profesor de EAE Business School