Las viviendas terminadas siguen un 80% por debajo del mínimo necesario para cubrir la creación de hogares

La falta de oferta es el gran problema del mercado de la vivienda en España. La escasez de unidades disponibles y la pujante oferta derivada de la llegada migrantes y la saneada situación económica de muchas familias llevan años empujando al alza los precios y dificultando el acceso a una vivienda a colectivos como los jóvenes y los hogares con menos poder adquisitivo. Y el año pasado, la situación continuó agravándose.

Según el Observatorio de Vivienda y Suelo del ministerio, en 2024 se terminaron 100.980 viviendas, un 13% más que el ejercicio anterior. Sin embargo, este avance, aunque fue el mayor en doce años, no fue ni de lejos suficiente para compensar la creación de hogares, que el Instituto Nacional de Estadística (INE) estima en 180.000, según datos provisionales citados por el Banco de España en su Informe Anual 2024. Es decir, que se finalizaron algo más de 80.000 viviendas nuevas menos de las que se necesitan.

En los últimos años, factores como el alza de los costes de construcción, que están en máximos; la limitada oferta de suelo finalista y la falta de mano de obra -desde 2008, el número de ocupados en la construcción ha caído un 45%- han provocado, según ha repetido en reiteradas ocasiones la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), que la construcción de obra nueva se haya hundido y que se construya siete veces menos que hace quince años.

Esta infraproducción de vivienda nueva ha provocado un déficit importante de producto. Según el Banco de España, el diferencial acumulado entre oferta y demanda entre 2022 y 2024 se encontraría en un rango situado entre las 400.00 y las 450.000. Un desajuste que, según asegura, es particularmente significativo en las cinco provincias que concentran algo más del 50% de este diferencial, Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.

Presión para los precios

La persistencia del desajuste, además, contribuye a sostener el aumento de los precios de la vivienda. La tasa de crecimiento interanual del precio medio de la vivienda en términos reales -descontando la inflación- en España alcanzó el 8,7% en el último trimestre de 2024, según detalla el Banco de España. Este aumento sitúa el incremento acumulado de los precios reales de la vivienda en un 39,8% desde el mínimo registrado al final del ajuste del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2014, como recoge el supervisor financiero.

Para el Banco de España, como pone de manifiesto en su informe anual, este desequilibrio está lejos de corregirse de forma significativa a corto plazo y tiene la capacidad de convertirse, "si no se abordan de manera decidida y holística, en un evidente cuello de botella para la economía española por el lado de la oferta y en un problema social de primera magnitud en nuestro país".

El supervisor financiero recuerda a este respecto que en su Informe Anual 2023 del Banco de España ya avanzó que los problemas asociados al acceso a la vivienda para determinados colectivos y en ciertas áreas de nuestro país "vienen aumentando a lo largo de los últimos años y presentan considerables efectos sociales y económicos adversos".