Se alquila minipiso en Madrid: más de 700 no cuentan con la superficie exigida en la actualidad

Alquilar o comprar un piso en Madrid requiere una búsqueda exhaustiva. «Apartamento muy pequeño, pero bastante completo», dice un anuncio de alquiler publicado en una conocida plataforma online. «Pensado para personas que pasen poco tiempo en casa o que simplemente busquen un buen precio», añade. Y es que el propietario de este apartamento de 12 metros cuadrados situado cerca de los Jardines de Sabatini pide 390 euros al mes por un espacio minúsculo en el que la luz no entra de forma directa. Sin embargo, esta es la oferta más barata de las 103 de menos de 25 m2 que hay en la Comunidad de Madrid. El más caro está en Argüelles: 4.836 euros por un piso de 31 m2 de dos habitaciones. Más en la media están un estudio en Bellas Vistas de 14 m2 –en el que la caldera comparte espacio con la mesilla de noche– por 815 euros, y otro en Diego de León de 23 m2 por 1.150 euros.

Todos ellos tienen algo en común con los 754 pisos de alquiler que no alcanzan los 38 m2 en la Comunidad: no cumplen con la normativa urbanística en cuestión de espacio habitable. Marta Sanz Diez de Ulzurrun, profesora de Derecho y experta en materia inmobiliaria y urbanística de la Universidad Complutense de Madrid, explica a LA RAZÓN que, si bien la normativa urbanística de cada ayuntamiento establece la superficie mínima, en el caso de Madrid, conforme al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), en las viviendas, «si se trata de un estudio en el que el dormitorio, el salón y la cocina comparten espacio, la superficie mínima son 25 metros» y, en el caso de que haya un espacio separado, como la habitación, «serían 38 metros». «A su vez, el Código Técnico de Edificación establece que el espacio no puede ser inferior a 20 metros por persona, por cuestión de seguridad en materia de protección contra incendios», explica Sanz. De esta manera, ninguno de estos pisos sería apto para ser habitado por una sola persona. Mucho menos por una familia o pareja.

Sin embargo, no se trata de un vacío legal, ya que, tal como asevera Sanz, la normativa existe y es clara. En 2018 la Comunidad de Madrid suprimió la necesidad de presentar la Cédula de Habitabilidad para poder vender y alquilar viviendas ya que, tal como apunta la letrada, este documento únicamente era requisito para poder contratar los suministros de agua, luz y gas. «Se trataba de documento administrativo que se otorgaba previa verificación por la Comunidad de Madrid del cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad técnicas e higiénico-sanitarias que debían cumplir las viviendas», indica Sanz. «En cualquier caso», continúa, «ahora mismo tales condiciones de habitabilidad se verifican mediante la Licencia Municipal de Primera Ocupación, que ya existía con anterioridad al Decreto de 2018». Esta licencia se refiere a la totalidad del edificio y no a cada vivienda por separado, e incluye la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y el Informe de Evaluación de Edificios (IEE). «Por otro lado, en la actualidad, la Cédula de Habitabilidad no solo está suprimida en la Comunidad de Madrid, sino también en las Comunidades Autónomas de Andalucía, Aragón, Castilla León, Galicia, Asturias, Comunidad Valenciana y País Vasco», matiza.

Licencia de Primera Ocupación

De esta manera, las garantías de que un espacio cumple las condiciones para ser considerado vivienda quedaban reflejadas tanto en la Cédula de Habitabilidad como la actual Licencia de Primera Ocupación, las cuales beben de un documento anterior: la Orden del 29 de febrero de 1944, el cual dictaba una serie de condiciones que debían cumplir los espacios para poder ser habitados y que siguen estando vigentes según se recoge en el Acuerdo de la Comisión de seguimiento del PGOU de Madrid y en el Decreto 11172018 para el resto de la Comunidad de Madrid. Pero, ¿qué ocurre con los edificios antiguos que han sido reestructurados y cuyas viviendas han podido ser divididas? «En cuanto a los edificios antiguos», dice Sanz, «el Decreto del Ministerio de Gobernación de 23 de noviembre de 1940 exigió que estos últimos obtuvieran cédula de habitabilidad. Respecto de los edificios que se habían reestructurado o rehabilitado con anterioridad a la supresión de la Cédula de Habitabilidad en 2018 se exigía tanto esta última como la Licencia de Primera Ocupación». Por otro lado, en la actualidad, «conforme a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, el trámite de verificación se efectúa mediante Declaración Responsable de Primera Ocupación del edificio ante el correspondiente ayuntamiento y posterior control por parte de este último».

De esta manera, Sanz se muestra clara: «Los edificios de viviendas que no cumplan con las condiciones de habitabilidad infringirían la normativa urbanística pudiendo el ayuntamiento correspondiente acordar las correspondientes medidas de restablecimiento de legalidad urbanística tales como el cese de uso y sanciones». Si bien no son la mayoría, este tipo de ofertas que no cumplen la normativa, existen. Y no son pocas. Pero los inquilinos, vecinos y, en general, cualquier persona que se encuentre en búsqueda de vivienda tienen herramientas a su alcance ante esta realidad. «Cualquier ciudadano puede denunciar ante el correspondiente ayuntamiento el hecho de que existan viviendas con superficie inferior la permitida por la normativa de aplicación urbanística», asegura Sanz. Y es que no se trata de una cuestión de que la vivienda sea mejor o peor. Es, sobre todo, un problema de seguridad.