Subir salarios no soluciona el problema de la vivienda

De acuerdo con un reciente estudio de la app de finanzas personales, Fintonic, los españoles destinan de media el 40% de su salario a la adquisición de vivienda. Tal porcentaje se ubica por encima de lo que suele considerarse razonable según los estándares de prudencia bancaria, dado que constituye un muy notable esfuerzo económico para el presupuesto de cualquier familia. O dicho de otra forma, que la compra de vivienda devore el 40% de los ingresos personales supone un doble problema para nuestra economía: por el lado de los bancos, supone un problema por cuanto los expone a potenciales quebrantos financieros derivados del riesgo de impago familiar; por el lado de los ciudadanos, supone un problema porque dificulta su accesibilidad a la vivienda a menos que renuncien a un porcentaje exagerado de sus rentas.

Así las cosas, los habrá que crean que la solución a esta situación de ahogo financiero de las familias a la hora de adquirir un inmueble pasa por incrementar el salario de los trabajadores: si los ciudadanos ingresan más, entonces el coste de la vivienda conllevará un menor peso sobre sus rentas. Pero el razonamiento no es correcto, dado que presupone que el precio de los inmuebles se mantendrá constante tras el alza salarial. Y no es así. Un inmueble es un bien de consumo duradero, cuyo precio se determina por su oferta y su demanda. La demanda tiende a estar determinada por la capacidad de endeudamiento de los ciudadanos y esta capacidad de endeudamiento depende críticamente de sus salarios. O dicho de otra forma: a mayores salarios, mayor capacidad de endeudamiento, mayor demanda de inmuebles y, en suma, mayores precios. Ese es uno de los principales motivos por el que las viviendas tienden a ser más caras en los países con una mayor renta per cápita: aumentar el poder de compra dispara especialmente los precios de aquellos bienes que se adquieren a crédito (pues la capacidad de endeudamiento aumenta con ese mayor poder de compra).

¿Significa ello que estamos condenados a un secular incremento del precio de la vivienda y a que las familias españolas tengan que destinar un enorme porcentaje de sus ingresos a hacer frente a su adquisición? No. Como hemos dicho, el precio de la vivienda depende de la demanda y de la oferta: si incrementar la demanda –con salarios más altos– no es la solución, puede que incrementar la oferta sí lo sea. Al cabo, a mayor cantidad de inmuebles a la venta, menor tenderá a ser su precio. Y, siendo así, lo que deberían estar haciendo las administraciones públicas ahora mismo es liberalizar la oferta y los usos del suelo para que se puedan construir más viviendas allí donde los ciudadanos desean adquirirlas. Todas las restantes propuestas que no atajen ese problema central no resolverán la escasez local de vivienda que ahora mismo padecemos y, en consecuencia, no conseguirán volver los inmuebles más accesibles para las familias.