Principales obstáculos al vender un piso heredado y cómo solucionarlos

Para muchos, repartir la herencia tras el fallecimiento de un familiar supone atravesar un nuevo mal trago. Partiendo de la base de que España es un país tradicionalmente de propietarios y, por tanto, de herederos; se espera que con la crisis sanitaria provocada por el coronavirus y el aumento del número de fallecidos, se produzca un incremento de las sucesiones. El proceso de aceptación de una herencia se suele dilatar varios meses y, a medida que pasan los días, aumentan las disputas entre los herederos o las trabas en la gestión. El comparador online Helpmycash recoge las principales dificultades que provocan estas discrepancias y cómo se tienden a solucionar.

¿Cuánto puede tardar el proceso?

En buena parte de los casos, más de lo deseado. Lo primero que debe saber es que hasta que la herencia no esté totalmente repartida entre todos los herederos, no podrá vender el piso o casa heredada, ya que no será el dueño legal del inmueble. El tiempo dependerá de: el acuerdo entre los herederos, el nivel de organización para recopilar los documentos y la rapidez en realizar los trámites y pagar los impuestos. Por lo general, el proceso de aceptación de una herencia suele tardar “unos dos o tres meses, según el bufete Lean Abogados, pero si uno o varios de los herederos no están de acuerdo con el reparto, el proceso de adjudicación puede tardar años”. Especialmente, si no queda otro remedio que acudir a un juicio para dividir la herencia. De hecho, según Arriaga y Asociados, si uno de los sucesores no tiene la voluntad de aceptar el legado y su parte representa más del 50% de la masa hereditaria, la resolución del asunto puede llegar a tardar hasta cuatro años.

Desacuerdo entre herederos

Al vender una vivienda heredada, gran parte de los conflictos que surgen se deben a que una de las partes no quiere vender. En estos casos de copropiedad, hay tres posibles soluciones:

-La persona que no quiere vender puede comprar y pagar la parte que corresponda al resto de copropietarios para quedarse con la casa. Este proceso se denomina extinción de condominio y también se utiliza para la venta de la vivienda familiar tras un divorcio, explica Helpmycash.

-Si esto no es posible, porque no hay acuerdo entre los hermanos o herederos, los que quieran transmitir la casa pueden vender su porcentaje de la propiedad a un proindiviso. Estas son empresas que se dedican a comprar partes de una vivienda y es un procedimiento totalmente legal y amparado por el Código Civil. Eso sí, implica vender la casa por entre un 35% y un 50% de su valor de mercado.

-La tercera vía es ir a juicio para dividir la cosa común y llevar a cabo la venta en subasta pública. Esta vía suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda al mejor postor y por debajo de su precio de mercado.

Trabas bancarias

Los herederos también se pueden topar con el banco. Aunque pagar los impuestos de la herencia con el dinero del fallecido es totalmente legal, es habitual que las entidades pongan ciertas trabas para autorizar el uso de los fondos. Por ejemplo, suelen pedir documentación adicional que requiera revisión del departamento legal de la entidad bancaria y, a medida que estos lo van solucionando, siempre aparecen requisitos nuevos por parte de los departamentos de asesoría jurídica de las entidades, según el Grupo Hereda. Esto alarga el proceso bastante más de lo deseado. Aún así, Helpmycash aconseja presentar la documentación correspondiente e insistir, ya que es totalmente legal.

¿Qué impuestos hay que pagar?

Para vender una casa heredada, hay que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Aunque, si vende el piso dentro del mismo año fiscal en el que lo ha heredado, no tendrá que pagar nuevamente la plusvalía municipal. Por otro lado,también habrá que hacer frente al pago de IRPF por la ganancia patrimonial obtenida de la venta. Este impuesto se calcula tomando de referencia el valor declarado en el impuesto de sucesiones. La diferencia entre este y el valor de venta será la ganancia patrimonial obtenida, a la que habrá que aplicarle un porcentaje del tributo que oscila entre entre el 19% y el 23%. De esta manera se obtiene la cantidad a pagar por IRPF.