La fiebre del ladrillo vuelve a España

El año se cierra con registros similares a 2008 y en 2022 se prevén más de medio millón de operaciones. Madrid se mantiene como una de las capitales europeas donde más suben los precios

España vive un nuevo «boom» inmobiliario. Aunque parezca increíble, el presente año podría cerrarse con una cifra de compraventas similar a la 2008, antes de que estallara plenamente la burbuja. La cantidad, aún por concretar, se aproximará a las 545.000 compraventas, según el balance inmobiliario del servicio de estudios de CaixaBank. El documento apunta a que 2022 mantendrá el ritmo, con unas cifras que superarán el medio millón de transacciones, unos niveles similares a los de antes de la pandemia, cuando todos los pronósticos retrasan a 2023 la recuperación económica previa al estallido del virus.

De hecho, la entrega de viviendas nuevas no solo ha superado este año los niveles precovid, sino que está en máximos desde 2012, aunque el informe recuerda que estas cifras no reflejan la situación actual de la oferta de obra nueva, ya que se refieren a promociones comenzadas hace años. En este sentido, la nueva oferta sigue «rezagada», con los visados entre enero y septiembre un 3,9% por debajo de 2019. Según CaixaBank, de mantenerse el ritmo actual, se habrán emitido algo más de 100.000 visados de obra nueva en el conjunto de 2021, cifra muy similar a las de 2018 y 2019.

Como consecuencia de la fiebre por el ladrillo, los precios también se han acelerado, aunque sin generar distorsiones. Desde que la caída de precios tocara suelo entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021, las tasas han ido repuntando hasta superar en septiembre el nivel prepandemia.

Para el 2022, el servicio de estudios de CaixaBank prevé un avance promedio del precio de la vivienda alrededor del 4 % (valor de tasación). No obstante, no se espera que los precios entren en una espiral alcista preocupante, sino que experimenten un crecimiento acorde con la evolución de la renta de las familias.

En este sentido, la mayor o menor aceleración del mercado dependerá de la evolución sanitaria. Los hogares con rentas medias y altas han logrado ahorrar entre todos unos 68.000 millones de euros y rebajar, además, su esfuerzo hipotecario, lo que podría impulsar aún más el apetito por el ladrillo, en particular sobre segundas residencias.

La inversión extranjera también se está dejando notar, especialmente en las zonas más cotizadas de las grandes ciudades españolas. Esta situación es especialmente notoria en Madrid, donde la rehabilitación de propiedades se está extendiendo como la pólvora desde zonas habitualmente cotizadas hacia otras más alejadas de las tradicionales zonas nobles. De hecho, tras Lisboa y la eslovena Bratislava, Madrid es la gran capital donde más aumentaron los precios de los pisos de obra nueva el pasado año, nada menos que un 11%, según el último «Propety Index» de la consultora Deloitte.

Precio medio del metro cuadrado de vivienda
Precio medio del metro cuadrado de vivienda FOTO: Teresa Gallardo

Sin embargo, Madrid es aún una ciudad competitiva en precio por metro cuadrado respecto a otras grandes capitales europeas. Y es que comprar un piso nuevo en Madrid cuesta de media un 62% menos que en París, donde el metro cuadrado está a 12.917 euros, y 3.000 euros el metro cuadrado menos que en Londres. Tan es así, que el suelo nuevo en la capital española está más barato que en Barcelona, donde escasean los terrenos (4.889 euros por los 5.919 de la Ciudad Condal).

No es de extrañar que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en la Comunidad de Madrid esté creciendo sin parar. En septiembre ascendió a 7.930, un 55% más que en el mismo mes del año pasado, con 1.737 millones de euros de capital prestado, lo que supone un 74% más que en septiembre de 2020, según el INE. El número de viviendas hipotecadas en la región también aumentó un 36,3% con respecto a agosto de este año, mientras que el capital prestado aumentó un 46,9% en ese mes de agosto en el que la Comunidad de Madrid ocupó el segundo lugar en mayor número de hipotecas por detrás de Andalucía y por delante de Cataluña.

En octubre, los datos del INE reflejan un aumento interanual del 10%, así como un 14,7% de capital prestado.

La vivienda usada, entre la que destacan las rehabilitaciones de edificios emblemáticos o situados en calles señoriales del Barrio de Salamanca, Ríos Rosas, Almagro o Justicia, tiene buena parte de la culpa de este tirón en el que los compradores internacionales, latinoamericanos en buen número, concentran las operaciones más jugosas. En este sentido, de las 6.300 operaciones de compraventa de viviendas en la Comunidad de Madrid del pasado octubre –un crecimiento de un 21,6%– 1.626 transacciones correspondieron a vivienda nueva, mientras que 4.674 fueron de vivienda usada. Atendiendo al total de fincas, las cifras ascendieron a 17.730 inscritas en los registros, lo que una subida del 9,9% interanual.

Al margen de los precios asequibles, Madrid ofrece la ventaja cultural a los compradores latinoamericanos, buenas comunicaciones con sus países de origen y con el resto de Europa con vuelos a bajos precios. Es una ciudad de tamaño medio, muy vivible y con un dinamismo creciente en el mapa europeo como corresponde al «sorpasso» de Madrid sobre Cataluña como principal motor de la economía española. Por último, los servicios públicos de calidad, la oferta cultural al nivel de la de París y Londres, y las universidades y escuelas de negocio punteras añaden atractivo a la capital.

A pesar del impacto de la covid-19 sobre la economía española, el precio de la vivienda acumula 30 trimestres seguidos de subidas y los portales inmobiliarios ya dan por consolidado el cambio de tendencia al alza tras la evolución a la baja que se inició a principios de 2019. Los datos de los notarios correspondientes a octubre indican que la compraventa de viviendas aumentó un 14,4% respecto al mismo mes de 2020, hasta alcanzar las 56.958 unidades, la cifra más alta en ese mes desde 2007, y que el precio medio del metro cuadrado ascendió un 7,9%.

Por su parte, los visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para construir nuevas viviendas en España repuntan un 28% en los diez primeros meses respecto al mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del Ministerio de Transportes. Hasta octubre, el número de visados para construir nuevas viviendas alcanzó 88.858, frente a 69.462 que se contabilizaron en los diez primeros meses de 2020. Con estos datos, se trata del mes de octubre con más actividad desde 2008, cuando la burbuja inmobiliaria aún no había reventado.

El aumento de precios en las principales ciudades está produciendo un desplazamiento de la demanda, sobre todo nacional, al extrarradio. Como consecuencia, siguiendo con el ejemplo del caliente mercado madrileño, es en las afueras donde se producen las mayores subidas. En el podio se sitúan los distritos de Hortaleza (en particular Sanchinarro) y Fuencarral-El Pardo (Las Tablas) donde la proximidad a la prolongación de la Castellana están elevando por encima del 20% los precios. También Moratalaz acumula subidas de dos dígitos.