¿Puedo mantener la deducción por compra de vivienda si hago una subrogación de mi hipoteca a otro banco?

El próximo 6 de abril los españoles podrán comenzar a presentar sus declaraciones de la Renta por internet. Las deducciones autonómicas y estatales son clave para conseguir en máximo ahorro fiscal. Por ello, con el inicio de la campaña correspondiente al ejercicio de 2021 a la vuelta de la esquina, los propietarios que adquirieron su vivienda antes de 2013 no deben olvidarse de la llamada deducción por adquisición de la vivienda habitual, que puede ayudarles a desgravar en el IRPF. Pero, ¿qué pasa si una persona cambia su hipoteca de banco, por ejemplo, con una subrogación? ¿Y si el banco obliga a cancelar la antigua hipoteca y a abrir una nueva para hacer el cambio, se puede seguir aplicando la deducción? La Agencia Tributaria resuelve estas dudas a LA RAZÓN.

¿En qué consiste la deducción por compra de vivienda?

La deducción por adquisición de vivienda habitual quedó suprimida el 1 de enero de 2013. No obstante, se permite seguir disfrutando de esta deducción en los mismos términos a los contribuyentes que compraron la vivienda y formalizaron el préstamo hipotecario antes del 31 de diciembre de 2012 y que además ya venían aplicando esta deducción con anterioridad, es decir, en la declaración de la Renta de 2012 o en las anteriores.

Esta deducción es de un 15% de lo que haya pagado en el año por su casa sobre un máximo de 9.040 euros por año. Es decir, en el mejor de los casos se podrá desgravar 1.356 euros en su declaración de la Renta. Por ejemplo, si ha pagado 7.000 euros por su hipoteca podrá deducirse un 15% de ese dinero, es decir, 1.050 euros. Sin embargo, si hubiese pagado 11.000 euros sólo podrá desgravarse hasta un máximo de 9.040 euros.

Estos límites se aplican tanto a declaraciones individuales como conjuntas. Si está casado y tiene una hipoteca por la que puede desgravar, seguramente sea mejor que haga la declaración individual, porque así cada uno podrá desgravarse un 15% sobre esos 9.040 euros. Eso sí, recuerde que al hacer el cómputo de lo aportado para la compra tendrá que dividir entre dos lo que hayan pagado de hipoteca. En estos casos podría ser una buena idea amortizar hipoteca de forma anticipada para deducir los 18.080 euros en conjunto.

¿Qué ocurre con la deducción en caso de subrogación de la hipoteca?

La subrogación hipotecaria es un mecanismo que permite trasladar la deuda de una entidad a otra para mejorar sus condiciones. La resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2092-20 de 23 de Junio de 2020 recoge que la subrogación de la hipoteca no conlleva la pérdida de la deducción por vivienda. “La modificación en la forma de financiar la adquisición de la vivienda, mediante la novación, subrogación o sustitución de un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior”, dice el texto.

¿Y si no hay subrogación porque el banco obliga a cancelar la antigua hipoteca y abrir una nueva?

En este sentido, la resolución establece que este tipo de movimiento sí puede dar lugar a la pérdida de la deducción. “Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes o mismo período de amortización del que quedaba pendiente del precedente, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación”, recoge la resolución de Tributos.

No obstante, existe una excepción. Esto “no ocurriría si se produjese la cancelación del primero con parte del principal del nuevo que se constituyese en el mismo acto”, añade el texto. Es decir, la deducción se puede mantener cuando se use parte del dinero del nuevo préstamo para abonar los costes de cancelación del antiguo.

¿Qué ocurre si la vivienda era propiedad de una pareja y esta se separa?

En los casos en que se producía la extinción de un condominio sobre la vivienda habitual a partir de 2013 y una las partes adquiría el 100% de la vivienda, se venía distinguiendo entre el porcentaje de propiedad que ya tenía ese propietario y el nuevo porcentaje que adquiría sobre la vivienda tras la extinción del condominio.

Respecto al porcentaje de propiedad que ya tenía, si esa parte se había adquirido con anterioridad a 2013 y el contribuyente venía aplicándose la deducción por cumplir los requisitos del régimen transitorio, no existía duda alguna de que mantenía el derecho a seguir deduciendo por las cantidades que satisficiera vinculadas con la adquisición de esa parte indivisa. Sin embargo, respecto al nuevo porcentaje de propiedad que adquiría sobre la vivienda existían discrepancias.

“En la resolución V2092-20, la Dirección General de Tributos considera que las cantidades que satisfaga el contribuyente vinculadas con la adquisición de ese nuevo porcentaje de propiedad (hasta completar el 100%) no se tendría derecho a la deducción. Por ello, en la consulta se indica que, si se solicita un nuevo préstamo para cancelar el préstamo originario, las cantidades que fueran destinadas a cancelar la parte del préstamo correspondiente al nuevo porcentaje que adquiría (esto es, al porcentaje que en el préstamo originario correspondía al otro copropietario) no serían deducibles”, explican fuentes de la Agencia Tributaria (AEAT) a LA RAZÓN.

“Sin embargo, este criterio se modificó después, por la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), de fecha 1 de octubre de 2020, dictada en unificación de criterio (RG 561/2020), que fijo el criterio interpretativo que se aplica en la actualidad”, puntualiza la AEAT.

El criterio del TEAC establece que “en caso de extinción de un condominio sobre la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013, si una de las partes obtiene el 100% de la vivienda, tendrá derecho a aplicarse el 100% de la deducción por adquisición de vivienda habitual, hasta un total de 9.040 euros de base, siempre que se hubiera aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a su participación en el condominio”.

Ahora bien, la deducción a practicar por la parte adquirida hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble tiene como límite “el importe que habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio el comunero que deja de ser titular del inmueble, si dicha extinción no hubiera tenido lugar”.

Ello, en palabras del TEAC, significa que la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual en relación con la parte que se adquiere hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble estará, en todo caso, condicionada por el hecho de se den los siguientes requisitos:

-que el comunero que deja de ser propietario se hubiera aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a su participación en el condominio y

-que no se le hubiera agotado a la fecha de extinción del condominio la posibilidad de seguir practicando la deducción por adquisición de vivienda habitual; esto sucederá cuando el comunero hubiese solicitado, de forma individual o conjuntamente con el comunero que se hace con el 100%, un préstamo para la adquisición de la vivienda y no se encontrara totalmente amortizado a la fecha de extinción del condominio.

Para entender de forma más sencilla la teoría, la Agencia Tributaria pone a LA RAZÓN el siguiente ejemplo:

“A” y “B” adquirieron al 50% una casa en 2009 por 60.000 euros solicitándose por ambos un préstamo por dicha cuantía para financiar la compra. Ambos venían deduciéndose por inversión en vivienda habitual.

El 1 de enero de 2022 se extingue el condominio, adjudicándose la vivienda en su totalidad a “A”, que asume el préstamo que quedaba pendiente y que ascendía a 30.000 euros, y satisface a “B” la cantidad de 10.000 euros. Para ello “A” solicita un nuevo préstamo de 40.000 euros. La vivienda sigue siendo su residencia habitual.

Aplicando la doctrina del TEAC “A” podrá deducirse del nuevo préstamo (amortización del principal) hasta 30.000 euros: 15.000 euros por la parte que ya tenía y que quedaba pendiente en el préstamo que cancela y otros 15.000 por la parte que corresponde al otro propietario que deja de ser titular del inmueble en el préstamo que se cancela, (parte por la que habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio, si dicha extinción no hubiera tenido lugar).