¿A las puertas de otra crisis inmobiliaria?

A mediados de 2021 comenzamos a oír hablar de los problemas financieros que atravesaba una de las inmobiliarias más importantes de China, Evergrande. Con una deuda de más de 300.000 millones de dólares, los problemas financieros de la compañía más endeudada del mundo suponían un riesgo enorme para el resto del sector inmobiliario chino. Por otro lado, no podemos olvidar que este sector representa directamente el 15% del PIB de la segunda economía más importante del planeta, pero que, si lo calculamos teniendo en cuenta el peso indirecto que tiene este sector en otras industrias, estaríamos hablando de casi el 30% del PIB de China.

En diciembre de 2021, los temores que se cernían sobre Evergrande se hicieron realidad, y la inmobiliaria anunció que no podía hacer frente a sus obligaciones de pago con sus acreedores, o lo que técnicamente llamamos «default en el pago de su deuda». Desde entonces hasta hoy la situación no ha hecho más que empeorar y se estima que ya hay unas 30 compañías con pasivos totales de más de un billón de dólares que han incumplido de alguna forma con sus obligaciones de pago de su deuda.

Los ciudadanos chinos atrapados en el proceso de comprar una vivienda, están cada vez más preocupados por la viabilidad financiera de las promotoras e inmobiliarias responsables de los proyectos de construcción de sus casas, hasta el punto de que han comenzado a no pagar sus hipotecas hasta que no constaten avances en la construcción de sus futuras viviendas. El propio gobierno chino, que se ha visto sorprendido por la marea de ciudadanos que han dejado de pagar sus cuotas hipotecarias, y que afecta a 230 proyectos en 80 ciudades distintas, está estudiando permitir la suspensión temporal de los pagos, sin que ello genere sanciones o penalizaciones en la calificación crediticia de los morosos.

Estamos hablando de una situación que ya afecta a un total de 296.000 millones de dólares si agregamos todas las hipotecas involucradas, según datos de Deutsche Bank y GF Securities Co. La pérdida de confianza en este sector sería un mazazo para los objetivos de Xi Jinping, que lleva defendiendo desde hace años la importancia del bienestar social y la estabilidad financiera en un país donde el setenta por ciento de la riqueza de los hogares se almacena en propiedades inmobiliarias.

Además, este sector aglutina en torno al 35% de todos los préstamos del sector bancario, y representa casi el 45%de los ingresos que los gobiernos locales consiguen a través de la venta de terrenos. Por tanto, estamos ante un potencial riesgo financiero sistémico y una inestabilidad social como no hemos visto en muchas décadas, y que afecta a la segunda potencia económica del mundo.

En el resto del planeta el sector inmobiliario se enfrenta a un ciclo de subida del coste de financiación como no veíamos desde hacía más de veinte años. En EE UU, por ejemplo, el tipo de una hipoteca fija a 30 años no llegaba al 3% a mediados de 2021. Hoy ese coste se ha duplicado hasta alcanzar cotas cercanas al 6%. A eso hay que añadir el hecho de que el precio de la vivienda ha subido de media un 18% en tan solo el último año, lo que deja el índice de referencia FHFA House Price Index un 75% por encima de las cotas alcanzadas en la anterior burbuja inmobiliaria de 2007/2008. Esta situación se repite en Reino Unido, en Canadá y en Australia entre otros.

En España aún recordamos lo que supuso el pinchazo de la anterior burbuja inmobiliaria, y eso ha contenido a los compradores durante unos años, lo que nos ha permitido dejar de liderar las subidas de precios como antaño. Ahora en Europa, ese puesto se lo rifan entre República Checa, Estonia y Hungría, y en un segundo escalón, Países Bajos, Irlanda, Portugal y Alemania. Pero, una cosa es que no lideremos y otra muy distinta que seamos inmunes a los excesos. Y muestra de ello es el incremento de los precios que hemos registrado a lo largo de los últimos dos años en nuestro país.

Hay dos grandes diferencias entre la situación actual y la que vivíamos antes de 2008: por un lado, no hay tanta oferta como entonces y, por otro, el coste hipotecario es ahora mucho más bajo, lo que hace que nos podamos permitir financiar viviendas con un precio más elevado, al menos de momento.

Estamos pasando de un mundo donde estábamos acostumbrados a que los tipos nominales fuesen del 0%, o incluso negativos, a otro mundo donde el coste de financiación va a volver a ser una pieza clave en nuestras decisiones de inversión. Y si hay un sector que se ve influenciado de forma directa por el tipo de interés que tenemos que pagar los ciudadanos es, sin lugar a duda, el sector de la vivienda. Cuando las cosas se tuercen, lo normal es que el comportamiento del sector sea inverso al apalancamiento y exceso registrado previamente, por lo que habrá que estar atento, en especial en aquellos países donde las burbujas inmobiliarias son más evidentes.