Alquiler turístico: Una batalla a tres bandas al borde del verano

Las ciudades restringen, las plataformas de viviendas vacacionales se quejan y, en medio, las autoridades europeas están evaluando la situación. Mientras esperan a dar un paso en firme, el fenómeno del arrendamiento turístico sigue aumentando (más de un 27% sólo en marzo), y los hoteles salen perjudicados.

Quedan cinco días para que llegue junio y (oficiosamente) los tres meses de verano. Hay que ir cerrando las vacaciones porque están a la vuelta de la esquina, y el alojamiento es lo más importante. Siempre se busca comodidad, pero también un precio adecuado. Para abaratar la estancia, cada vez más gente opta por prescindir del servicio de los hoteles y alquila una vivienda. Si ha pensado en hacerlo, debe saber que pondrá su palabra un debate a tres bandas aún por resolver. Las instituciones españoles por una parte, las europeas por otro y, por último, las empresas del sector, se encuentran en un tira y afloja constante. Y a un paso del verano, con la discusión más tensa que nunca, el fenómeno del alquiler turístico se sigue extendiendo.

En el mes de marzo, el número de turistas que se alojó en una vivienda de uso turístico (VUT), creció un 27,53% interanual, mientras que la concurrencia a los hoteles sólo aumentó un 8,84%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos datos auguran que este año se mantendrá la tendencia del anterior, en el que la demanda de las VUT creció entre un 20 y 50% en 8 de los 12 meses. Por su parte, el incremento más grande de la ocupación de la actividad hotelera sólo fue del 10,77% en abril.

Las administraciones de las ciudades que reciben más visitantes están preocupadas por la expansión viral de este tipo de viviendas que está cambiando el paradigma del sector turístico. Madrid es claro ejemplo de ello. En 2010, en el Distrito Centro de la capital, sólo se realizaban 15 reservas a través de la plataforma de alquiler turístico más conocida, Airbnb. Una de las empresas que analiza sus datos, Inside Airbnb, publicó que en 2016, las reservas anuales ya eran superiores a las 90.000.

No obstante, hay motivos para pensar que el alquiler turístico en Madrid ha tocado techo. Desde la empresa analista Airdna, sostienen que en la capital, «aunque el precio de sus pisos ha subido por encima del 40%, el RevPAR (Revenue per available room; los ingresos por propiedad disponible) ha bajado en el último año. Esto sugiere que el mercado de Airbnb en la ciudad ya ha llegado a un punto de saturación y lo más probable es que no crezca más».

Limitaciones en España

Puede ser que esta probabilidad se cumpla. Igualmente, Madrid ya está infectada de viviendas de alquiler turístico. El Ayuntamiento ha reconocido que supone un problema para la residencialidad de la ciudad. «Nos están llegando denuncias de que se están expulsando a los vecinos de edificios residenciales de Centro», ha asegurado el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo. Para solucinarlo, la Administración ha presentado el borrador del Plan Especial de Implantación del Uso de Hospedaje que pretende reducir en un 95% la cantidad de VUT presentes en la capital. El descenso será tan grande porque en las zonas céntricos, donde hay más viviendas de uso turístico, sólo podrán obtener el permiso las que tengan un acceso independiente desde la calle. Sólo hace falta darse un paseo para ver que la inmensa mayoría no cumple esta condición. Además, los propietarios tampoco podrán modificar el propósito de la vivienda de residencial a terciario.

Pero Madrid no es la ciudad española donde el alquiler vacacional produce más sofocos. En Barcelona, según Inside Airbnb, la plataforma cuenta con 18.531 viviendas (2.000 más que en la Comunidad de Madrid), que se aglomeran en menos espacio. Y eso que en la capital catalana fueron pioneros en poner impedimentos a Airbnb, incluso se llegó a amenazar con suspender toda la actividad de la plataforma en la ciudad. Sin embargo, ambas partes se sentaron a la mesa y en julio del año pasado firmaron un acuerdo para perseguir las viviendas ilícitas (sin licencia), con la colaboración de la propia Airbnb, que debería identificar las ilegalidades en su web y comunicarlas a las autoridades.

Ahora que llega el verano, en dos de las zonas españolas que más visitantes reciben en ese periodo, Islas Baleares y Canarias, se pretenden actualizar las regulaciones sobre las VUT. El Ayuntamiento de Palma limitará, a partir de julio, el alquiler vacacional sólo a las viviendas unifamiliares. Los pisos que se podrán arrendar con uso turístico serán sólo los situados en suelo rústico protegido, cerca del aeropuerto y en áreas no residenciales. Otros municipios de la isla han seguido el ejemplo de su capital, como Marratxí y Llucmajor.

En cuanto a las Islas Canarias, el Gobierno autonómico ha anunciado recientemente el borrador de una nueva norma reguladora del alquiler turístico. Hasta que sea oficial, se mantendrá en vigor la actual legislación, de mayo de 2015, que prohíbe las VUT en las zonas turísticas sin excepción. Esta vez sí que se establecerán salvedades, las que quieran establecer cada cabildo o ayuntamiento. El argumento es que «este fenómeno no se desarrolla de la misma manera en todas las islas ni en todos los municipios, por lo que se debe ser flexible», ha afirmado el consejero de Turismo canario, Isaac Castellano.

En el extranjero

En la séptima ciudad más visitada del mundo y la segunda de Europa, París (según la consultora Euromonitor International), se ha revivado el fuego de la polémica del alquiler turístico. El pasado 1 de diciembre entró en vigor en la capital francesa una norma que obligaba a las plataformas que ofrecen VUT a inscribir las viviendas de su catálogo en el Ayuntamiento.

Pero algunas empresas han obviado la nueva legislación. La alcaldía parisina comunicó hace un mes que «sólo el 16,1% de los 60.000 anuncios de Airbnb ponen el número de registro de forma adecuada». Por ello, el Ayuntamiento ha decidido denunciar a la compañía, junto a otras dos plataformas similares, Wimdu y Paris Attitude. El 12 de junio se celebrará la esperada vista, en la que la administración pública pedirá una multa de 1.000 euros por día de retraso en la retirada de un anuncio que no contemple el número de registro. Y si la Justicia da la razón al municipio, cuando se publique un nuevo anuncio sin registro, se sancionará con 5.000 euros cada día que esté disponible.

París quiere recuperar las viviendas que el alquiler turístico le «roba» a los residentes en la ciudad. Las estiman en 20.000 y en ellas, para hacernos una idea, podría vivir tanta población como la registrada en Soria (casi 40.000 habitantes).

La capital alemana, Berlín, ha recuperado 8.000 viviendas para el mercado del alquiler, según las propias autoridades, que antes se ofrecían en las plataformas de arrendamiento turístico. Su lucha contra éstas, comenzó en mayo de 2016, cuando congelaron los nuevos permisos para este tipo de vivienda en ciertas zonas.

Airbnb decidió llevar el asunto a los tribunales, que les dieron la razón. Sin embargo, la administración berlinesa no iba a echarse a atrás y el pasado marzo, anunció que aumentaría las sanciones contra las plataformas de alquiler turístico.

Por su parte, en Amsterdam intentaron aliarse con Airbnb. Ambas partes firmaron un acuerdo en 2014 por el que se permitía darle un uso turístico a la vivienda durante un máximo de dos meses al año y, a cambio, la empresa debía colaborar en la identificación de alojamientos ilegales.

No obstante, dos años más tarde se comprobó que al menos un 75% de las VUT superaba el límite temporal establecido. La reacción fue obligar a que estas viviendas se registraran obligatoriamente en el Ayuntamiento y, en enero de 2018, se redujo el máximo de dos meses a sólo uno.

Comisión europea

Como se puede apreciar, no existe una legislación homogénea en nuestro continente sobre el alquiler turístico. Cada ciudad impone sus leyes y, afirman fuentes de la Comisión Europea (CE), «es un hecho que algunas son menos abiertas que otras».

Madrid, con su reducción del 95% de la oferta de VUT, será una de las más restrictivas. Pero desde la CE remarcan que «eso no significa que lo consideremos incompatible con la legislación de la Unión Europea (UE)». Lo que se persigue ahora desde Bruselas es acabar con el debate sobre el exceso o la ausencia de prohibiciones.

«Se está trabajando con los Estados miembros y las partes interesadas para llegar a un acuerdo sobre un conjunto de principios rectores que las autoridades deben tener en cuenta al desarrollar políticas de alquileres de alojamiento a corto plazo», aseguran desde la CE.

Poner a todos los estados de acuerdo no será fácil. Sobre todo cuando se acusa a la Comisión de favorecer a la European Holiday Home Association (EHHA), de la que forman parte Tripadvisor, Wimdu, HomeAway, Interhome, Novasol, Lomarengas, @leisure group, Wyndhams Vacations Rental UK, Schibsted Media Group y, como no, Airbnb, que ha sido destacado como el líder de la organización por el Observatorio Empresarial Europeo (Corporate European Observatory; CEO) en su informe Unfairbnb.

LOBBY

El CEO define a la EHHA como un «lobby», es decir, un grupo de presión. Y esa presión la ejercería sobre la Comisión Europea. Según el estudio, la asociación «es un invitado habitual en las reuniones de la CE». Concretamente, estuvo presente en cutro durante 2016, y otras cuatro el año pasado, cuando también tuvo dos citas con el gabinete del Comisionado. Aparte, añaden que ha participado «en una amplia gama de eventos, incluidos talleres destinados a ayudar a la CE a desarrollar su política en el campo del alquiler turístico».

Para el CEO, Airbnb está interviniendo demasiado en la elaboración de una legislación continental, y creen que su presencia puede influir en la decisión final de la CE. Sin embargo, desde el organismo se defienden: «Las consultas con las partes interesadas son esenciales para una toma de decisiones bien informada y sirven para mejorar la calidad de la legislación de la UE. En este contexto, es natural que la Comisión interactúe con una amplia gama de partes interesadas y solicite su opinión sobre el marco político de la UE».

Hasta que dicho marco se defina, los vaivenes están a la orden del día en cuanto a este tema. Y la CE, como mediadora entre las autoridades públicas y las plataformas de alquiler turístico, debe posicionarse como objetividad. El miedo del CEO es que, en su intención por aclarar el asunto, la CE entregue a la EHHA demasiadas herramientas que usar a su favor. Una de ellas sería la resolución de la queja que la asociación presentó en septiembre de 2016 ante la CE por las limitaciones impuestas en ciudades como París, Berlín o Amsterdam.

«La evaluación de la queja está en curso. Estos asuntos son novedosos y complejos y requieren un examen y evaluación cuidadosos, tanto en términos de sus implicaciones legales y políticas», sostienen desde la CE. El dictamen marcará el futuro del alquiler turístico en Europa.

Hacienda tira de las orejas

Hacienda está enfrascada en una lucha contra las empresas tecnológicas para que las nuevas actividades teconológicas relacionadas con internet, tributen como el ministerio entiende que deberían hacerlo. El reciente anuncio de un Impuesto Digital ha sido la última medida propuesta. No obstante, antes se han presentado otras que afectan a las plataformas de alquiler turístico. La cartera dirigida por Cristóbal Montoro aprobó el pasado diciembre una norma por la que obliga, a partir de julio, a las empresas que ofrecen VUT, a entregar sus datos fiscales a la Agencia Tributaria, incluyendo los días de disfrute de la vivienda, el importe recibido por el titular de la misma, su referencia catastral y el número de contrato. Sin embargo, Airbnb ha afirmado que no entregará los datos, así que la polémica entre el ministerio y el gigante del alquiler turístico continuará.