Una vivienda okupada suele ser sinónimo de dolores de cabeza y de bolsillo para su propietario. Pero si el afectado está dispuesto a asumir una pérdida de su valor real de mercado en su venta, su problema tiene solución. Porque este tipo de inmuebles también tienen un mercado que, como asegura Sandra Aurrecoechea, del despacho de abogados Marín&Mateo, «está creciendo mucho». «Cada vez se ve más esto de los pisos okupados en venta», coincide José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

Aunque no hay un censo oficial de viviendas con okupa en venta, Idealista tiene registradas más de 20.000 en toda España en su base de datos, según un reciente análisis publicado por el marketplace inmobiliario, si bien algunas fuentes hablan de que los inmuebles ocupados pueden superar las 100.000 unidades. Y cada caso en venta, en lo que a su legítimo propietario se refiere, es diferente: familias que necesitan el dinero que les puede dar esa vivienda, otras que se quieren librar del problema o bancos y fondos de inversión que quieren también quitarse de encima activos que les acarrean «más gastos que rentabilidad», como explica Aurrecochea.

¿Quién compra?

Para todos ellos, hay compradores en el mercado, predominando sobre todo inversores especializados en comprar, reformar y vender o alquilar, como coinciden en apuntar, además de Alfaro y Aurreoechea, José María Basáñez, presidente del Grupo Tecnitasa; y Arantxa Goenaga, socia de AF Legis. Aunque no son los únicos. Según Aurrecoechea, agencias inmobiliarias, que los compran para tener más producto en cartera ante la escasez que hay en el mercado, así como particulares con ciertos conocimientos jurídicos también se cuentan entre los que buscan pisos con okupa y están dispuestos a asumir el riesgo que supone su compra.

Porque este tipo de operaciones comportan una serie de peculiaridades y peligros que hay que estar dispuesto a asumir, como explican los diferentes expertos consultados por LA RAZÓN.

La primera y más evidente es que cuando se compra una vivienda de este tipo hay que encargarse del okupa que hay en su interior. «Sabes que compras una casa de la que vas a tener su titularidad, pero no su posesión», explica Alfaro. Y para que no haya dudas al respecto, así se refleja en la escritura, abunda Goenaga.

Encargarse de sacar del inmueble a este inquilino requiere de tiempo y dinero. Según Sandra Aurrecoechea, si el propietario de una casa que, estando previamente vacía, ha sido ocupada inicia un juicio civil (desahucio exprés), puede tardar entre 3 y 12 meses en echar a ese inquilino, aunque si se activa la vía penal, puede tardar un año o más, según el colapso judicial. Basáñez asegura que algunos procesos se pueden dilatar incluso dos o tres años. Aunque, en determinadas ocasiones, algunos de estos procesos ya están lanzados y lo que hace el comprador es subrogarse al mismo para rematarlo.

Con el descuento, el comprador financia el coste del desalojo y de la posterior reforma

Durante todo este tiempo que dura el proceso de desalojo, el nuevo propietario, al no disponer de la vivienda, pierde dinero en forma de ingresos de los que no puede beneficiarse y, como advierte Arantxa Goenaga, «acumula deudas, porque lo normal es que en las casas okupadas no se paguen el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), los recibos de la comunidad de propietarios...»

Estos gastos que genera el desalojo del okupa y que, en términos de costes legales por abogados y demás procedimientos judiciales pueden tener además un precio de unos 4.000 euros, según Goenaga; son riesgos que el comprador está dispuesto a asumir a cambio de exigir fuertes descuentos al vendedor respecto al precio de mercado que tiene la vivienda. Con ese dinero que se ahorran, compensan el coste de la reforma posterior y lo que dejan de ganar mientras completan el desalojo, por lo que con el posterior alquiler o venta rentabilizan la inversión, explica la abogada de AF Legis.

Los descuentos a que se compran estas viviendas pueden llegar incluso hasta el 60%, según Aurrecoechea. En ningún caso se acometen con descuentos de un 10% o un 15% como pretenden algunos vendedores, explica Alfaro.

Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com, asegura que, según los datos que tiene computados este portal inmobiliario, en provincias como Murcia estas rebajas pueden alcanzar el 64%, mientras que en Sevilla son del 60%.

Aurrecoechea asegura incluso que «si la vivienda está en manos de un banco o de un fondo de inversión, pueden venderla en lotes con descuentos aún mayores».

Aunque se trate de descuentos fuertes, los compradores necesitan disponer en sus bolsillos del dinero necesario tanto para adquirir la vivienda como para después, si es necesario, reformarla. «Ningún banco financia la compra de una vivienda ocupada. Nadie en su sano juicio lo hace», asegura Alfaro. Entre otros motivos, explica, porque no se puede hacer una tasación al detalle de estas casas.

No sólo hacen falta fondos, sino también abogados para afrontar el proceso judicial

Como explica Basáñez, este tipo de viviendas se pueden tasar y, de hecho, se tasan porque, en ocasiones, «algunos vendedores como pueden ser los bancos, quieren tener una estimación de su valor para ponerlas en el mercado». Pero en estos casos, lo que las tasadoras hacen es una visita exterior. Y dado que no pueden visitarlas, no pueden determinar su estado de conservación, por lo que «se suelen hacer valoraciones más prudentes a este respecto».

«Es una compra a ciegas. Es más barato, pero como no has podido visitar la casa, no sabes si el descuento con el que la has comprado compensa», explica Ferrán Font.

Para completar el desalojo de las viviendas, algunas compañías recurren a empresas de desokupación especializadas en la materia que, como explica Aurrechoechea, «operan en un vacío legal, ya que la ley solo permite desalojos con orden judicial». No obstante, y aunque no tengan tal potestad, estas empresas existen y «utilizan estrategias legales y de presión psicológica para que los okupas abandonen el inmueble voluntariamente», explica la abogada de Marín&Mateo.

Normalmente, tal y como explica Aurrecoechea, su primer paso suele ser enviar un equipo de mediadores a la vivienda que intentan persuadir a los okupas para que se vayan de forma voluntaria, ofreciéndoles alternativas como dinero para marcharse y advirtiéndoles sobre las posibles consecuencias legales si no desalojan la vivienda.

Para ejercer más presión, algunas empresas despliegan equipos de seguridad que vigilan la vivienda para dificultar la entrada y salida de los okupas y que utilizan estrategias como exponer públicamente la ocupación o alertar a los vecinos, detalla la abogada.

En muchos casos, y ante esta presión, los okupas se marchan sin resistencia ante una presión que, en muchos casos, no está claro hasta que punto es legal. «Lo que hace es legal si solo usan mediación y presión legal. Pero no lo es si recurren a la violencia o coacción directa (amenazas, cortes de suministros, etc.)», concluye.