El parque de viviendas vale 1,1 billones menos durante la crisis, un 20%

La Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Ordenada Bancaria (Sareb), el «banco malo» creado por el Gobierno para sacar los activos tóxicos de los balances de los bancos con ayudas, adjudicó el pasado jueves la auditoría de sus cerca de 145.000 inmuebles a un consorcio de 13 firmas, que será coordinado por Clifford Chance.

La celeridad con la que tuvo que constituirse la sociedad y ser presentada a los inversores para que entrasen en su capital (el MOU fijó una fecha límite) llevó a que la valoración de estos activos problemáticos vinculados al ladrillo que le fueron traspasados –de momento por las entidades nacionalizadas NCG, Bankia, Banco de Valencia y Catalunya Banc– se realizara a partir del valor con el que figuraban en libros en las entidades financieras a 31 de diciembre de 2011: 55.000 millones si se suman los de las cuatro nacionalizadas y las cuatro que necesitan ayudas.

Ajustar precios

Ahora, este consorcio tendrá, entre otros cometidos, que actualizar esos valores a la realidad de un mercado inmobiliario que entró en barrena cuando empezó la crisis y que todavía no ha tocado fondo. ¿El objetivo? Sacarlos al mercado a unos precios ajustados a la realidad. En el último año, el valor de las viviendas se ha deteriorado de forma evidente.

La sociedad de tasación Euroval ha hecho una estimación a partir de las estadísticas oficiales del Ministerio de Fomento sobre el número de viviendas, los metros cuadrados medios por vivienda y el precio medio por metro cuadrado que refleja la vertiginosa pérdida de valor que ha experimentado el parque de viviendas español en los últimos años.

Según sus cálculos, sólo en el último ejercicio la pérdida de valor ha sido de 369.033 millones de euros, al descender de 4,97 billones de euros a 4,6 billones, un 7,4% menos. Y eso que, según los cálculos de la tasadora, el pasado año en España había 62.797 viviendas más que en 2011. El parque pasó de 25,963 millones a 26,026 millones.

Si se toma como referencia 2008, año del comienzo de la crisis, el deterioro es más abultado, y no sólo en términos absolutos, sino también porcentuales. En aquel año, el conjunto residencial español, a pesar de sumar casi un millón de unidades menos, 25,07 millones, tenía un valor de 5,7 billones de euros, lo que significa que en 2012 su valor había caído 1,1 billones de euros, un 19,5%.

El precio se desploma

Menos viviendas, pero, en conjunto, más valoradas. Eso es lo que ha ocurrido en ambos casos. La explicación del fenómeno es sencilla: el precio medio del metro cuadrado de la vivienda se ha derrumbado desde que empezó la crisis y el ligero incremento del número total de casas no ha sido capaz de compensar, este desplome para mantener el valor total del parque.

Mientras que en 2012 fue de 1.607 euros por metro cuadrado, un año antes alcanzaba los 1.740,2 euros y en 2008 llegó a ser de 2.071 euros. «De 2008 a 2012, el número de viviendas crece un 4%, con lo que en estos cinco años tenemos un millón de viviendas más en un parque que cuyo valor es 1,1 billones de euros inferior», resume Euroval en su informe.

Si como consecuencia de esta caída de los precios, la Sareb ha tenido que revisar las valoraciones de su cartera de activos, a los particulares e inversores tampoco les ha quedado más remedio que asumir que sus perniciosas consecuencias también les afectan. De entrada, como explica Euroval, «cuando aumenta el valor de la vivienda lo hace también la capacidad de endeudamiento del hipotecado», pues, al emplearse en muchas ocasiones como garantía para solicitar un préstamo, cuanto mayor es su valor, mayor es la cantidad que la entidad financiera puede estar dispuesta a poner encima de la mesa.

Todos pierden

La tasadora también apunta que, para un posible arrendador, también disminuye la renta de alquiler. Pensando más a largo plazo, aquellos que invierten en inmuebles pensando en su jubilación también son penalizados, al conseguir menos renta con la venta, alquiler o hipoteca inversa.