La incapacidad de España para producir suficiente vivienda nueva presiona los precios al alza

El Banco de España cree que es improbable que el precio de la vivienda vaya a bajar a corto plazo. Pese al encarecimiento del crédito, el supervisor financiero considera que es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando «una resistencia a la baja» debido a factores como la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado, los altos costes de los materiales de construcción y la escasez de obra nueva.

De la incapacidad de España para producir suficiente vivienda nueva como para corregir el desequilibrio entre oferta y demanda que el supervisor financiero ha detectado tras la recuperación del interés de los compradores después de la pandemia y que ha empujado los precios al alza da cuenta la relación entre la construcción y los hogares previstos. Según el estudio publicado ayer por el Banco de España «El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios», el volumen de viviendas que se espera producir este año y el que viene representa la mitad de la formación esperada de hogares. Tanto para este ejercicio como para el que viene el número de visados de obra nueva superará por poco los 100.000. Sin embargo, la proyección de hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE) apunta a una cifra que rondaría los 220.000 tanto en 2023 como en 2024. De este modo, si se cumplen las proyecciones del INE, y dado que la oferta sería muy insuficiente para cubrir la demanda, «cabe esperar una prolongación del tensionamiento [de los precios] en algunos mercados locales», advierte la entidad que dirige Pablo Hernández de Cos.

El Banco de España sugiere que, para agilizar la producción de vivienda nueva y ayudar a corregir el desajuste entre oferta y demanda, tal vez sería conveniente revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes. El Banco de España asegura que, en la actualidad, según el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), con información urbanística del 65% de los municipios españoles (que abarcan cerca del 73% y del 98%, respectivamente, del territorio y la población en España), cerca del 24% de los planeamientos urbanísticos tienen una antigüedad inferior a 1992, mientras que apenas un 30% es posterior a 2008. «Ello subraya la necesidad de revisar y actualizar las figuras de los planeamientos más antiguos con el fin de aumentar el suelo disponible para producción de vivienda y así atender los cambios y nuevas necesidades de la demanda», explica. El número de viviendas previstas en las áreas de desarrollo de dichos planeamientos (que aproximarían la capacidad del suelo sujeto a transformación para albergar nuevos hogares) asciende a más de 9,2 millones de unidades, de las cuales algo más del 70% no se habrían ejecutado, según añade el supervisor financiero.

La entidad que dirige Pablo Hernández de Cos considera que el proceso que afecta a la construcción de vivienda nueva es además muy dilatado en el tiempo. Como detalla en su análisis, desde que se toma la decisión de promover la construcción de una vivienda hasta que sale al mercado transcurre un período relativamente largo. En particular, el período de gestión y urbanización del suelo puede dilatarse a menudo varios años. Adicionalmente, desde que se dispone del visado de obra nueva para un edificio de viviendas en altura hasta que se finaliza su construcción transcurre habitualmente no menos de un año y medio.