El precio de la vivienda se resistirá a bajar a corto plazo

El Banco de España cree que es improbable que el precio de la vivienda vaya a bajar a corto plazo. Pese al encarecimiento del crédito, el supervisor financiero considera que es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando "una resistencia a la baja" debido a factores como la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado.

En un análisis publicado hoy martes y titulado "El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios", el Banco de España asegura que tras el impacto inicial de la pandemia, "la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado, a escala nacional, con mayor intensidad que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios". El organismo asegura que, tras la pandemia, la recuperación de la demanda recayó, inicialmente, en el componente nacional y, más tarde, en el extranjero. En el caso de la oferta, destaca que la iniciación de obra nueva venía registrando en los años precedentes a la pandemia "niveles históricamente reducidos", posiblemente como consecuencia de los menores flujos inmigratorios en comparación con el período previo a la crisis financiera global y de la última fase del proceso de absorción del "stock" de vivienda sin vender que se había acumulado como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria y que reunía las características necesarias (principalmente, en términos de ubicación) para ser demandado. Ahora, añade, y a pesar de haberse registrado una ligera recuperación, la oferta de vivienda nueva "sigue estando en cifras relativamente reducidas", condicionada, además, por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad y la creciente escasez de mano de obra. A su vez, destaca el estudio, la escasez relativa de la oferta de obra nueva "ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios".

La modalidad de viviendas usadas tampoco ha sufrido un empujón de oferta reseñable, según el supervisor. Aunque experimentó un incremento durante la pandemia por las viviendas heredadas, su número no fue muy elevado, explica. Además, añade, dicha evolución se ha visto contrarrestada por la recuperación del turismo, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales.

Desajuste

Como consecuencia de esta evolución de la oferta y la demanda, se ha observado tras la pandemia, según el Banco de España, "un cierto desajuste entre ambas, que tiende a ser más acusado en las áreas geográficas más pobladas" que ha impactado en los precios. De hecho, según su análisis, con una perspectiva temporal más amplia, desde la recuperación del mercado inmobiliario residencial tras la crisis financiera, se observa una relación significativa a escala nacional entre este desajuste y el crecimiento del precio de la vivienda. En particular, detalla, en 2022 se registró el mayor aumento, en términos nominales, del precio de la vivienda desde 2007 y la menor suficiencia de la oferta para satisfacer la demanda de todo el período considerado, que comienza en 2015.

Lo lógico sería pensar que el actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y, por ende, de las condiciones de financiación, estuviera afectado de forma negativa al dinamismo del mercado de la vivienda y que eso se acabase trasladando a los precios. Y aunque el Banco de España admite que así está ocurriendo, también advierte de que hay "factores mitigadores" que están amortiguando estos efectos negativos. Así, el Banco de España asegura que los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda. Además, añade, estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo de sus rentas se ha visto afectado en mayor medida por el aumento de la inflación. Estos factores, concluye, deberían contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado. Además, es probable que, de materializarse, el relativo sostenimiento de las compraventas "ayude también a que los precios, en términos nominales, muestren cierta resistencia a la baja, a lo que contribuirían, además, la escasez de obra nueva y los elevados niveles de costes de los materiales de construcción".