España ya no es "el reino del ladrillo": necesita 200.000 viviendas nuevas al año, pero sólo produce 100.000

No ha mucho tiempo que España era el "reino del ladrillo". Se construían, se construían y no se paraban de construir viviendas, hicieran o no falta. Tanto es así que, en los años álgidos de la burbuja, a comienzos de siglo, se llegaron a terminar más de 600.000 en un solo año. Hoy, sin embargo, el sector a duras penas es capaz de alcanzar esa cifra en seis o siete años. Anualmente, apenas es capaz de poner en el mercado entre 80.000 y 100.000 unidades nuevas. Una cantidad, como advierten desde Sociedad de Tasación, manifiestamente insuficiente para satisfacer la demanda actual. Y la que viene.

Según los cálculos de la compañía tasadora, la proyección de creación de hogares para los próximos años es de 200.000 anuales, el doble de las viviendas nuevas que los promotores son capaces de producir en este momento, tal y como recoge en su "Análisis del Mercado Inmobiliario Residencial. Retos y Perspectivas en 2024" presentado hoy por la directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva; y la analista estratégica de Mercado en la compañía, Leticia Sánchez.

En su análisis, Sociedad de Tasación pone de manifiesto cómo a partir de 2008, la oferta de vivienda nueva y la demanda comenzaron a distanciarse, provocando un desequilibrio cada vez mayor en favor de la demanda, que supera con mucho la oferta y que, según Villanueva y Sánchez, lejos de cerrarse, irá a peor. Sólo Madrid y Cataluña necesitarán de 800.000 viviendas nuevas en los próximos 15 años, la mitad del total nacional, según han advertido.

La usada no sirve

A falta de vivienda nueva, la lógica invitaría a pensar que la solución para esta nueva demanda sería la usada. Pero como asegura Villanueva, no es la solución. "La segunda mano está supliendo la falta de vivienda nueva, pero esa no es la solución porque son dos mercados diferentes con productos diferentes. La nueva tiene características propias de habitabilidad, diseño... pero la de segunda mano es muy heterogénea y se ha quedado muy obsoleta tras el covid. Se necesita vivienda buena, y la buena es la nueva", según ha explicado.

Sociedad de Tasación, como antes el Banco de España, apunta a dos causas fundamentales que explican la escasa producción de vivienda nueva: los problemas con la mano de obra y con el suelo. Como explica Villanueva, "la falta de mano de obra limita la producción de vivienda. La industrialización podría ayudar, pero se necesitaría un tejido industrial muy importante en toda la geografía", explica para encuadrar sus limitaciones.

En cuanto al suelo, la directiva de Sociedad de Tasación ha explicado que la producción de suelo no es fácil por los tiempos tan dilatadas para pasar de uno inicial a uno urbano con todos sus servicios, proceso que, en ocasiones, puede tardar 20 años o más. "Necesitamos suelo donde se va a concentrar la población, en Madrid y en Barcelona, en especial en su periférica. Generarlo en estos puntos depende de las administraciones y no es sencillo por los trámites", asegura. Y luego, añade, está "la capacidad de producción y la inversión, porque este sector es muy caro. Se necesita mucho dinero. ¿Y quién lo pone? Los inversores, la banca... no es tan sencillo", añade.

Alternativas

Ante esta escasez de producto nuevo, Villanueva ha asegurado que todos los tipos de "living", como el "coliving" o el "flexliving" están llamados a jugar un papel muy importante en los próximos años como alternativa para nuevos hogares.

Más a corto plazo, y pensando en cómo se comportará el mercado este ejercicio, desde Sociedad de Tasación consideran que es difícil que los precios caigan mientras la demanda se mantenga fuerte. Podríamos, no obstante, estar ante lo que Villanueva ha denominado "un nuevo punto de inflexión", con una desaceleración en el crecimiento de los precios pero, en ningún caso, bajadas. Sociedad de Tasación calcula que el precio de la vivienda nueva para el primer semestre se situará en los 2.925 euros el metro cuadrado lo que supone un incremento interanual del 4,1%, menor que hace un año, cuando alcanzó el 6,4%.

Los precios seguirán al alza porque la demanda sigue fuerte, según Sociedad de Tasación

En el mercado hipotecario, Sociedad de Tasación espera un reequilibrio entre los préstamos a tipo fijo y los variables. "Hay una expectativa de caída de tipos de interés en el segundo semestre, aunque no muy brusca. Ante ello, cabe esperar incrementos en la concesión de créditos a tipo variable, quedando la balanza compensada al 50% porque los hogares, siempre que puedan, preferirán cubrirse con un tipo fijo", ha explicado Leticia Sánchez.

El posible recorte de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) no conllevará, en todo caso, un recorte en los precios.