El lado oscuro de las bajadas en cadena del euríbor

El euríbor lleva más de un año acumulando caídas mensuales. Los sucesivos recortes de los tipos de interés aprobados por el Banco Central Europeo (BCE) para tratar de insuflar algo de ritmo a la alicaída economía continental juegan a favor del indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables en España. Estas bajadas están dando un buen respiro a millones de hipotecados en toda España. Tras la salida de la pandemia y la posterior invasión rusa de Ucrania en febrero de 2022, la inflación campó a sus anchas por Europa y el BCE no tuvo otra que subir los tipos para retenerla, lo que encareció las cuotas de muchos hipotecados que ahora se están beneficiando de este camino inverso que está recorriendo el indicador.

Pero los sucesivos recortes de tipos y las posteriores caídas del euríbor que se suceden mes a mes desde abril del año pasado tienen, sin embargo, un lado oscuro. Y es que, como ha advertido en sus últimos informes sobre la situación del sector inmobiliario la portavoz y jefa de Estudios de Fotocasa, María Matos, "aunque 2025 ya cuenta con mejores condiciones en las hipotecas, estas podrían no ser suficientes para contrarrestar el acelerado incremento del valor de la vivienda (10,2% en marzo de 2025)". En este escenario, los compradores podrían obtener hipotecas en mejores condiciones, pero enfrentarse a precios de compra más altos, añaden.

"Hay una cara menos amable de esta bajada [del euríbor]: al abaratarse el acceso al crédito hipotecario, se incrementa la demanda de vivienda, sobre todo en zonas urbanas donde la oferta es limitada o está tensionada", coincide en explica Ricard Gulias, de RN Tu Solución Hipotecaria.

"Este fenómeno ya lo vivimos en ciclos anteriores: un euríbor bajo genera la percepción de que “ahora es buen momento para comprar”, lo que empuja a muchos potenciales compradores al mercado al mismo tiempo. Si la oferta de viviendas no crece al mismo ritmo, lo que termina ocurriendo es una presión al alza en los precios, lo que perjudica precisamente a aquellos que todavía no han accedido a la vivienda", añade.

Falta de oferta

La falta de oferta a la que alude Gulias es un hecho en el mercado inmobiliario español. Según los datos de la Encuesta de Población Activa del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau), analizados por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Madrid), entre los veranos de 2010 y 2024 se crearon en España 1.936.681 nuevos hogares en términos netos, mientras que el número de viviendas terminadas (aquellas que han recibido el certificado de fin de obra oficial) se situó en 1.195.051, por lo que la brecha entre ambas cifras alcanza las 741.630 unidades.

En línea con este cálculo, y según un informe de BBVA Research, desde 2008, España es uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han iniciado. Entre 2008 y 2022 las viviendas iniciadas (1,53 millones) fueron muy inferiores a los nuevos hogares creados (2,40 millones). Y las cosas no han mejorado en los dos últimos años. Según el Observatorio Inmobiliario de mayo del servicio de estudios de la entidad financiera, en promedio, en 2023 y 2024 se iniciaron unas 10.650 viviendas al mes, muy por debajo de las necesidades reales del mercado español para satisfacer la creación de hogares.

El abaratamiento de la financiación ha contenido las cuotas hipotecarias pero las cantidades pedidas han subido por el avance de los precios

La mejora de las condiciones de los préstamos hipotecarios ha provocado que las condiciones de accesibilidad para los demandantes de vivienda no hayan empeorado si se mide en términos del coste de la cuota mensual hipotecaria. Eso sí, el aumento de los precios provoca que, al final, haya que desembolsar más por comprar una vivienda. iAhorro calcula que quien firmó en diciembre de 2024 una hipoteca fija de 152.377 euros (el importe medio registrado entonces por el INE) con un tipo de interés del 2,35% (el registrado por iAhorro ese mismo mes) estará pagando una cuota mensual de alrededor de 590 euros. Del mismo modo, el "broker" hipotecario estima que una persona que firmó en diciembre de 2023 una hipoteca fija por un importe medio de 140.451 euros (importe medio registrado por el INE ese mes), pero con un tipo de interés del 3,03% TIN (el registrado por iAhorro ese mes) paga una cuota casi idéntica, de 594,42 euros mensuales.