Nuevo tope a la renovación de los contratos de alquiler: podrán subir un 3% en 2024

El límite a la actualización anual del precio del alquiler se renueva en 2024, aunque con una ampliación. Ahora, cuando toque la correspondiente renovación anual del alquiler, la subida máxima no podrá exceder el 3%, frente al 2% de este año. Es decir, los caseros podrán subir los alquiler en mayor medida.

Siempre y cuando el contrato de arrendamiento incluya una cláusula que especifique que la renta del piso se actualizará, el casero podrá modificar el precio cada vez que el contrato cumpla un año. Antes, esta actualización se hacía con la inflación registrada dos meses antes de acabar el contrato, ya que el cambio de precio, al alza o a la baja, se debe comunicar con un mes de antelación al vencimiento del contrato.

Sin embargo, con la Ley de Vivienda, en 2023 la actualización de la mensualidad no puede superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que publica el Instituto Nacional de Estadística cada mes y que está topado en el 2%. En 2024, la subida máxima será del 3% y a partir de 2025 el incremento dependerá de un nuevo índice que está preparando el INE. Eso sí, si la inflación baja por debajo de estas tasas (cerró noviembre en el 3,2%), los alquileres se actualizarán con el IPC.

Pero el límite al alquiler tiene matices. Si el arrendador es un gran tenedor, es decir persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, la subida del alquiler será la pactada entre las partes, si bien no podrá superar el 3%. En cambio, si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta podrá ser superior al 3%, solo si lo aceptan ambas partes. Pero si no llegan a un acuerdo, la subida no excederá el 3%. Además, la ley también permite una subida del precio del alquiler de hasta un 10% cuando la vivienda se haya rehabilitado en los últimos dos años para mejorar la eficiencia energética o cuando el plazo indicado en el contrato sea de 10 años o se permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 o más años.

Estos topes se aplican a las renovaciones de contratos, pero si se firma un nuevo contrato las cosas funcionan de forma diferente. En las zonas tensionadas, el precio del alquiler no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje (en 2023 el límite máximo es del 2% y en 2024 será del 3%), mientras que, en las no tensionadas, se podrá elegir el precio del alquiler adecuado. No obstante, todas las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular han decidido no declarar zonas tensionadas, por lo que los nuevos contratos pueden subir sin tope.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) calcula que la Ley por el Derecho a la Vivienda ha provocado un descenso del 25% de la oferta de alquiler tradicional en beneficio de los pisos de temporada y de habitaciones, con el consiguiente incremento de los precios del mercado.

Según, José Ramón Zurdo, director general de ANA y abogado experto en arrendamientos, la causa de este trasvase radica en el diferente grado de intervencionismo que tienen actualmente el alquiler de temporada y el alquiler tradicional. «Un alquiler intervenido, como ocurre actualmente con el alquiler tradicional, origina una desconfianza e inseguridad entre los arrendadores, tanto particulares, como institucionales, que ven cómo se les ponen límites a sus inversiones y por ello huyen nada más que pueden de este tipo de alquileres, bien hacia la compraventa, o bien hacia otras formas de arrendamientos menos intervenidas, como pueden ser en este caso concreto, los arrendamientos de temporada».