En San Sebastián, Palma, Granada y La Coruña ya es más caro comprar una vivienda que alquilarla

Inflación persistente, pérdida de poder adquisitivo, agotamiento del ahorro, subidas de tipos y economía amenazada por la inestabilidad geopolítica. Estos eran los ingredientes de la receta perfecta para que los precios de la vivienda cayeran en 2023, pero en la práctica la dificultad para comprar o alquilar creció y los expertos auguran un panorama igual o peor para 2024. De hecho, ya hay ciudades españolas donde el alquiler o la hipoteca se comen casi la mitad del sueldo.

Según un estudio realizado por Idealista en base a los datos del cuarto trimestre de 2023, el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para afrontar el alquiler de una vivienda de dos habitaciones, conocido como tasa de esfuerzo, creció del 30% al 33% de media en el último año, por encima del máximo recomendado por los expertos para evitar sobreendeudarse, mientras que el esfuerzo en el caso de la compra se elevó en mayor medida, del 18% al 22%.

El portal inmobiliario achaca este incremento del esfuerzo financiero de las familias para acceder a una vivienda en alquiler a la falta de oferta y al consiguiente incremento de los precios, así como al encarecimiento de la financiación en el caso de la compra. En 2023, los arrendamientos alcanzaron de media un nuevo máximo histórico, con 12,1 euros por metro cuadrado, tras subir un 10,1%. En el caso de la compraventa, el precio medio de la vivienda usada registró una subida del 8,1% durante 2023. Este incremento dejó un nuevo precio máximo. de 2.042 euros el metro cuadrado.

Para 2024, "las perspectivas en el caso del alquiler son negativas, no solo en lo referente al precio sino que de mantenerse (o endurecerse como en el caso de Cataluña) las políticas de vivienda no se conseguirá revertir el proceso de pérdida de oferta, lo que aumentará las dificultades de las familias para acceder a una vivienda en alquiler", advierte Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. En el caso de la compra de vivienda, el portal ve posible que la anunciada reducción de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) en el tercer trimestre de este año "consiga abaratar ligeramente el coste de financiación, lo que supondría una reducción del esfuerzo si no se incrementa con fuerza la demanda y tensiona al alza los precios".

Alquilar en Barcelona o Palma se lleva casi la mitad de los ingresos

Según el estudio, el esfuerzo para alquilar una vivienda de dos habitaciones supera o alcanza el 30% recomendado por los expertos en 10 capitales. Barcelona es la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige, con un 44%, seguida por Palma de Mallorca (43%), Valencia (39%), Málaga (38%), Madrid (37%), Alicante (35%), San Sebastián (33%), Las Palmas de Gran Canaria (32%), Bilbao (30%) y Segovia (30%).

Por debajo de estas cifras se sitúan Sevilla (29%), Santa Cruz de Tenerife (29%), Gerona (28%), Vitoria (28%), Cádiz (27%) y Granada (27%). Por el contrario, el menor esfuerzo se pide en Ciudad Real (16%), Teruel (17%), Palencia (18%), y Zamora, Jaén y Cáceres, con un 19% en los tres casos.

Según el portal inmobiliario, Palma de Mallorca es la ciudad en la que más ha crecido el esfuerzo para alquilar, con un alza de 10 puntos respecto al mismo periodo de 2022, seguida de Valencia (+8 puntos) y Segovia (+7 puntos). Ninguna capital ha reducido el nivel de exigencia para el alquiler y solo en cinco casos se ha mantenido igual que el pasado año: Melilla, Ávila, Valladolid, León y Albacete.

En San Sebastián, Palma, Granada y La Coruña es más caro comprar que alquilar

El esfuerzo para comprar es menor que para alquilar en la mayoría de los casos, pero requiere tener un importante colchón de ahorros con el que la mayoría de los españoles no cuentan, debido a la imposibilidad de ahorrar por el encarecimiento de la vida. Además, hay mercados que se salen de la norma y requieren mayor esfuerzo para comprar que para alquilar. Se trata de San Sebastián (39% de esfuerzo en caso de compra vs. 33% alquilando), Palma de Mallorca (46% en compra vs. 43% en alquiler), Granada (28% en compra vs. 27% en alquiler) y La Coruña (25% en compra vs. 24% en alquiler).

En este sentido, un estudio realizado por UVE Valoraciones, revela que la cuota hipotecaria superó a la cuota del alquiler en nueve municipios de España -San Sebastián, Marbella, Alcobendas, Pamplona, Cádiz, Palma de Mallorca, A Coruña, Bilbao y Madrid- y en 44 municipios supuso más del 75% del alquiler en diciembre de 2023. No obstante, esto no implica que sea mejor alquilar que comprar. En opinión del presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, sólo en San Sebastián es "claramente preferible alquilar frente a la compra incluso a largo plazo.

Volviendo al análisis de Idealista, cinco capitales presentaron tasas de esfuerzo superiores al 30% recomendado por los expertos: Palma de Mallorca (46%), San Sebastián (39%), Barcelona (33%), Málaga (33%) y Madrid (31%). En cambio, las menores tasas de esfuerzo se dan en Jaén (11%), Lérida (12%), Teruel (12%), Palencia (13%) y Ciudad Real (13%).

En compra, todos los mercados exigen un mayor esfuerzo que hace un año, siendo las ciudades de Palma (12 puntos más), Santa Cruz de Tenerife (+9 puntos) y Málaga (+9 puntos) donde más ha crecido. En el otro extremo, el menor incremento se ha producido en Soria, Palencia, Toledo y Jaén, con una subida del 2% en todas ellas.

Este contexto hace que comprar o alquilar una vivienda sea casi imposible para los jóvenes españoles: sólo el 16% están emancipados porque alquilar se come el 80% de su sueldo y para comprar necesitan un ahorro que supone 3,7 veces su salario anual.