España tiene un déficit de 100.000 viviendas nuevas al año

“Hay una dramática infraproducción de vivienda nueva”, alerta la Sociedad de Tasación. Durante la presentación de su análisis del mercado residencial en España, Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en la Sociedad de Tasación, ha expuesto que el sector inmobiliario español tiene un déficit de 100.000 viviendas nuevas al año. “La vivienda nueva es deseada y escasa. Esto tensiona los precios, que continuarán al alza”, ha señalado.

En su análisis, la Sociedad de Tasación ha advertido de que actualmente se construye seis veces menos que hace 15 años. Como referencia, el número de visados de obra nueva se situó en 108.985 a cierre de 2022, una cifra prácticamente idéntica a la del ejercicio anterior (108.318), pero muy lejos de los 865.561 visados formalizados durante el ejercicio de 2006, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). “Si bien el 16% de la nueva producción se concentra en las ciudades de mayor actividad económica, esta no es suficiente para dar respuesta a los flujos de población hacia las grandes ciudades y a la creación de nuevos hogares”, incide la Sociedad de Tasación.

El sector no es capaz de cubrir la demanda de vivienda nueva. En concreto, “ahora mismo estamos en las 100.000-110.000 viviendas nuevas, que ni de lejos cubre la oferta óptima que dé servicio a la configuración de nuevas hogares, que rondan los 200.000 o 220.000”, ha explicado Villanueva. “El sector no ha conseguido recuperar unos niveles de producción mínimamente razonables desde 2008”, ha añadido.

En consecuencia, el precio de la vivienda nueva, la que más escasea, ha alcanzado en junio los 2.809 euros/m2, según la Sociedad de Tasación. Esta cifra supone un incremento interanual del 6,4%, y un incremento semestral del 2,8%, aunque refleja una desaceleración en el incremento de precio respecto al dato de diciembre de 2022. En cambio, la vivienda usada, alcanzó en marzo los 1.801 euros/m2, una cifra que supuso un incremento interanual del 4,1%, y del 2,1% semestral. Según ha explicado la Sociedad de Tasación, la vivienda usada, que concentra la mayoría de las compraventas y la oferta, presenta una menor presión en los precios, determinados por mayores negociaciones entre comprador y vendedor y un incremento de los tiempos de venta.

El mercado de la vivienda también está condicionado por la subida de tipos de interés que están acometiendo los bancos centrales para contener la inflación. La Sociedad de Tasación prevé que los incrementos de tipos de interés impacten a la baja en la actividad inmobiliaria, reduciéndose las compraventas y firmas de hipotecas, pero no en los precios, que seguirán al alza. En este sentido, Leticia Sánchez Franco, analista Estratégico de Mercado en la Sociedad de Tasación, ha señalado que la política monetaria restrictiva del BCE y de la FED está limitando la accesibilidad de los hogares a la vivienda y estrechando la demanda. “Aquellos hogares que hace un año podían acceder a una vivienda este año lo tienen más complicado”, ha denunciado.

Ante la falta de vivienda asequible en venta, hay una buena parte de los demandantes que se están trasladando irremediablemente almercado del alquiler, donde el precio subió un 9,2% en junio, hasta los 11,8 euros por metro cuadrado, un nuevo máximo histórico, según datos publicados esta semana por Idealista. Los españoles tampoco tienen la salida de la vivienda protegida, ya que en los últimos cinco años (2018-2022) se han promovido cerca de 39.525 unidades con algún tipo de protección, frente a las 347.147 producidas entre 1993 y 1997.Así, actualmente la vivienda protegida representa el 10% de la oferta de obra nueva en España, mientras que hace tres décadas suponía el 27% y ha habido momentos en los que ha alcanzado el 80%.

En este sentido, Consuelo Villanueva ha apuntado que con los módulos actuales, que en el caso de Madrid no se revisan desde 2008, es prácticamente imposible promover vivienda protegida teniendo en cuenta los actuales costes de construcción. Y es que el coste de construcción de vivienda nueva se situó en junio en 1.201 euros/m2, el 8% más. Sin embargo, desde que estalló la pandemia la subida es del 26, %.

La tasadora entiende que en la actualidad el comprador de vivienda responde a un perfil solvente, que destina un mayor porcentaje de sus ahorros al pago de la vivienda en detrimento de la financiación bancaria (un 38% de las compras se cierran ya sin hipoteca). Además, cree que la caída de las compraventas viene determinada por aquella demanda que está posponiendo la compra y por aquella población que ha visto reducida su accesibilidad por el endurecimiento de la financiación.

Previsiones para cierre de año

La Sociedad de Tasación no prevé una segunda mitad del año tan favorable en compraventas por la subida de tipos, pero descarta una caída dramática y confía en que las cifras sigan siendo muy buenas. En el caso de los precios, cree que la falta de oferta seguirá empujando al alza la vivienda nueva aunque de forma más moderada y que la segunda mano se tendrá que ir acomodando. También espera una caída de hipotecas y cree que los ratios de morosidad están bastante contenidos y no serán un problema importante, aunque habrá podría producirse un aumento por el encarecimiento de las hipotecas. Sobre la Ley de Vivienda, la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación ha recordado que la vivienda está transferida a las comunidades autónomas y depende de ellas hasta qué punto aplicar la Ley de Vivienda y tener su propia normativa, “lo que no se pueden cambiar las reglas del juego a mitad del partido”.