La vivienda se ajusta, pero no se derrumba: el año cerrará con el segundo mayor volumen de ventas en 16 años

El mercado de la vivienda lleva meses de constante ajuste. Agosto cerró con una caída de las compraventas del 14,4%, hasta sumar 49.252 operaciones, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El sector encadena así siete retrocesos consecutivos. En lo que va de año, la caída es del 6,5%.

Pero lejos de que esto suponga un derrumbe en toda regla, los expertos vienen defendiendo que el mercado lo único que está haciendo es normalizarse tras un extraordinario 2022, en el que se alcanzaron las 649.494 operaciones, cifra sólo superada por las 775.300 de 2007, en los albores de la explosión de la burbuja inmobiliaria. De hecho, con los datos de los ocho primeros meses del año ya en la mano, las previsiones sitúan el número de transacciones totales del año en una horquilla que se moverá entre las 550.000 y las 600.000. Si se cumplen, se trataría de la segunda cifra más alta en los últimos dieciséis años, sólo superada por las de 2022 y 2017.

«El mercado está volviendo a sus cifras naturales y hasta agosto de 2023 se habían vendido 413.000 viviendas y es muy posible que acabemos el año en el entorno de las 600.000. Este volumen será más bajo que el de 2022 pero seguirá estando por encima del número de operaciones cerradas en 2008, que hasta el año pasado no se había igualado», asegura Francisco Iñareta, portavoz de idealista. «A pesar de lo abultado de la caída, se nota que el mercado sigue funcionando perfectamente y que los españoles siguen manteniendo su apetito por la compra de vivienda, a pesar del encarecimiento de la financiación, lo que provoca todavía tensiones alcistas en los precios», añade Iñareta.

María Matos, portavoz de Fotocasa, está en sintonía con Iñareta. «Hay que poner en contexto que esta bajada de dos dígitos [de agosto] se produce debido a la comparativa interanual, con un ejercicio de auténtico boom -2022-, y la realidad muestra que de los siete primeros meses, en cinco de ellos, las compraventas sobrepasan las 50.000 operaciones. Una cifra que sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual que tan solo se ha producido en 2008 y tras la pandemia», comenta.

Por encima de 2019

Matos destaca que tras dos años de gran actividad impulsados por la pandemia, el mercado se está estabilizando y resistiendo, como lo demuestra el hecho también de que está muy por encima de los niveles de 2019. Según destaca Matos a este respecto, las compraventas muestran una subida del 9,8% con respecto al mismo mes de 2019, y en el cómputo anual, las operaciones de 2023 (413.338) serían un 18% superiores a la suma de los ocho primeros meses de 2019, con 350.078 compraventas de viviendas realizadas.

Fotocasa estima que el año podría cerrarse con 530.000 operaciones, «todo un hito con el nivel de tipos de interés que tenemos», añaden. Tal cifra estaría ligeramente por debajo de las algo más de 552.000 transacciones que se registraron en 2018.

Solvia también apunta a unas previsiones parecidas a las de Fotocasa e idealista. En su último estudio de mercado publicado a finales de septiembre, la inmobiliaria estimaba también que el año se cerraría en torno a las 600.000 operaciones y con un ligero retroceso de los precios de entre el 1,5% y el 2,5% anual.

Financiación más cara

El retroceso de las ventas de vivienda se está produciendo en un entorno de subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación que está encareciendo la financiación. Esta circunstancia está provocando, como explica Matos, la expulsión del mercado de aquella demanda menos solvente. "La demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que sólo están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida", asegura Matos.

Fotocasa calcula queun 28% de los potenciales compradores de vivienda se han visto obligados a paralizar su deseo de comprarpor este incremento de tipos. "Esta situación está provocando un cambio en el perfil del comprador hacia uno más específico conformado por ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente tengan expertise en el mercado inmobiliario", añade la portavoz de Fotocasa. También surgen, según añade, nuevas figuras como pequeños ahorradores y grandes inversores, además de compradores extranjeros, que no son tan vulnerables al cambio de política monetaria al precisar menos financiación bancaria.

Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España consideran lógico también que haya una parte de la demanda que haya aplazado su decisión de compra. "El mercado inmobiliario es muy sensible a los cambios, y un entorno económico, político y legislativo de cierta inestabilidad tanto en España como fuera de nuestras fronteras no transmite confianza a los compradores. Por eso, aquellos que pueden retrasar la compra de una vivienda prefieren hacerlo y quedar a la espera de que la situación se estabilice y los tipos de interés dejen de subir. Además, la banca está tomando más precauciones a la hora de conceder préstamos hipotecarios, con el consiguiente enfriamiento de la demanda”.