Medicina canadiense contra los embargos

En los últimos meses, la FEMP, IU y asociaciones de consumidores como Facua o la OCU han pedido un cambio de la ley hipotecaria que permita saldar la deuda con la entrega de la casa. Con la legislación actual, eso sólo es posible si, tras quedarse con la vivienda, la entidad que ha concedido la hipoteca recupera en la posterior subasta todo lo que prestó. Si no lo hace, puede solicitar el embargo de los bienes del titular del crédito. Los detractores de este sistema advierten de que su aplicación dispararía el interés de las hipotecas al 10%, restringiría de forma notable el crédito y obligaría a un ahorro previo del 40% del valor de la casa. No obstante, una subcomisión del Congreso va a estudiar las posibles alternativas que podrían aplicarse para evitar, en la medida de lo posible, los embargos.

Una que los expertos van a poner sobre la mesa es el conocido como sistema hipotecario canadiense. «El objetivo es lograr un marco sostenible, válido tanto para los ciclos buenos como para los malos», explica Ángel Mas, primer ejecutivo de Genworth Financial. Y Canadá, a decir del FMI y el G-20, lo ha logrado. El modelo se sustenta en dos pilares: que los bancos apliquen la máxima prudencia en la concesión de los créditos estableciendo severos requisitos y que aquellos en los que el riesgo sea elevado lleven asociados un seguro obligatorio. La legislación canadiense establece que las hipotecas no deben superar el 80% del valor de tasación, si bien Genworth, entidad especializada en seguros hipotecarios, recomienda para España el 70%. Además, establece unos requisitos económicos homogéneos que los peticionarios deben cumplir.

El límite del 70% eleva el riesgo de exclusión social pues «las personas que compran por primera vez una vivienda –los jóvenes– tienen problemas para adelantar el 30% restante más los gastos», como reconoce Genworth. El sistema canadiense establece la posibilidad de exceder este techo si el crédito incluye un seguro. Las ventajas que, a priori, aportaría este producto son dos. Por una parte, se contaría con una garantía de pago de hasta un año ante contingencias como paro o enfermedad, lo que retrasaría la entrada en mora del crédito y daría tiempo al hipotecado a buscar una solución. Además, el hecho de que una aseguradora arriesgue su dinero garantiza la prudencia en la concesión de los préstamos, pues la propia compañía sería la primera en velar por que los bancos no den hipotecas a clientes dudosos y en condiciones dudosas.

Un proceso de un año y medio
Entre el impago de la primera letra y el embargo de la casa suele transcurrir un año y medio. Al sexto impago, el banco suele iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Al año o año y medio, si no se ha saldado la deuda, el juez fija la fecha para la subasta. Si se vende y se salda la deuda, se acabó el problema. Si no se salda, se procede al embargo de bienes. Si no se vende, el banco se la queda.