Los entresijos legales para revertir los PAI de la era del boom

La reversión de los suelos declarados urbanizables a través de Programas de Actuación Integrada (PAI) es muy compleja. Se trata de un compromiso adquirido por el presidente de la Generalitat, Ximo Puig, en Les Corts, como respuesta a una pregunta de la portavoz de Ciudadanos, Carolina Punset, aunque en realidad ya formaba parte de las prioridades del equipo de la Conselleria de Vivienda.

Con la crisis inmobiliaria, muchos PAI reclasificatorios realmente no se llegaron a ejecutar dentro de los plazos legales, por lo que podrían desprogramarse, es decir, que estos suelos volverían a ser rústicos. Sin embargo, no hay una solución única. Esta depende, por una parte de la voluntad política y por otra, del grado de ejecución del PAI.

Mariano Ayuso, director de Ayuso Legal y experto en urbanismo, diferencia claramente dos situaciones. La primera de ellas se produce cuando hay un PAI aprobado en un Ayuntamiento y no ha habido ninguna transformación física ni jurídica.

Aunque los propietarios del suelo podrían pedir indemnizaciones porque el cambio de clasificación del suelo a no urbanizable reduce el valor de sus terrenos, la Ley Estatal del Suelo, reformada en 2008, limita bastante sus esperanzas de ganar un pleito a la Administración.

Este texto legal afirma que únicamente hay dos tipos de suelos, el urbanizado y el rural. Por tanto, si no ha habido transformación de suelo, el propietario sigue teniendo un campo. Es decir, esta ley cierra la puerta a indemnizar las «meras expectativas» y por mucho que este suelo se pagara a precio de urbanizable, no lo es. En este supuesto «sería relativamente fácil desprogramarlo».

El problema llega en aquellos casos en los que existe una «transformación jurídica» de los terrenos, aunque no física. Esta situación se produce cuando se ha elaborado el proyecto de urbanización y el proyecto de reparcelación. Este proceso, que culmina con la inscripción de los terrenos en el Registro de la Propiedad, consiste en repartir los derechos a cada uno de los propietarios del PAI y del agente urbanizador.

A cada propietario le corresponde una parte de los terrenos en función, por ejemplo, de si opta por pagar los costes de urbanización en metálico o con parte de su suelo. En este paso también se determinan los terrenos a los que tiene derecho el Ayuntamiento (diez por ciento) y los que deben destinarse a servicios. Este documento es finalmente aprobado por el Ayuntamiento y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ayuso advierte de que en estos casos es muy complicado hacer marcha atrás porque ya se han modificado las titularidades registrales. También habría que tener en cuenta los avales que el agente urbanizador ha depositado al Ayuntamiento.

En cualquier caso, si se decidiese revertir todo el proceso, habría que determinar quién es el responsable. Los propietarios y el agente urbanizador reclamarían a la Administración. «En primera fila estarían los Ayuntamientos porque aunque la iniciativa la acaba aprobando la Generalitat siempre es a instancias de los gobiernos locales».

A su vez, lo esperado es que los Consistorios traten de derivar cualquier responsabilidad al agente urbanizador por no haber cumplido con los plazos. Sin embargo, no sería de extrañar que estos se declarasen en situación de insolvencia o incluso que estén en manos de la Sareb.