Abaratar la vivienda, tan importante como bajar impuestos

El buque insignia del nuevo Gobierno de Isabel Díaz Ayuso en la Comunidad de Madrid será, sin lugar a dudas, la rebaja del IRPF. No en vano, Madrid ha sido en las últimas décadas la autonomía con un marco impositivo más favorable para el contribuyente, lo que ha permitido impulsar su crecimiento por encima de la media del país. Ahora bien, siendo la fiscalidad un pilar básico para el desarrollo de la región, permítanme discrepar en cuanto a su importancia prioritaria. Existe otra reforma que es al menos tan urgente e importante como la reforma tributaria y a la que, mucho me temo, el Ejecutivo de PP-Cs no le está otorgando la importancia que merece: a saber, la liberalización del suelo y la flexibilización de la legislación urbanística con el propósito de abaratar la vivienda.

No es un secreto que, durante los últimos cinco años, el precio de la vivienda y, sobre todo, de los alquileres ha aumentado muy notablemente en el conjunto de España y también en la Comunidad de Madrid. De acuerdo con el Banco de España, actualmente las rentas inmobiliarias son un 50% más altas que hace un lustro. Semejante estallido de los precios no solo tiene efectos negativos sobre la calidad de vida de aquellos ciudadanos que o han de residir en inmuebles demasiado pequeños para poder desplegar plenamente sus planes vitales o que, incluso, han de renunciar por completo a la posibilidad de emanciparse, sino que adicionalmente conlleva repercusiones económicas muy negativas para la región.

El precio de la vivienda (y de sus alquileres) es el resultado de la confluencia de su oferta con su demanda. Si la oferta se mantiene rígida, el precio lo marca la demanda: a mayor demanda, mayores precios. La demanda depende, a su vez, no sólo del número de demandantes, sino también del poder adquisitivo de cada uno de ellos: si más gente con mayor renta quiere venir a vivir a Madrid y la oferta no se incrementa, los precios de los inmuebles aumentarán. Este sencillo razonamiento nos sirve para entender que, conforme la educación y por tanto los salarios de los madrileños se incrementen, los precios de la vivienda aumentarán todavía más. O expresado de otra manera: parte del sobresueldo que consiguen los trabajadores merced a su superior capacitación termina siendo absorbido por los dueños de vivienda en concepto de mayores rentas de alquiler. En EE UU, por ejemplo, se estima que al menos un 25% de la subida salarial vinculada a una mejor formación de los trabajadores ha sido absorbida por los terratenientes.

Como resultado de lo anterior, el incentivo que poseen los trabajadores para formarse y educarse es menor que si las rentas inmobiliarias no se encarecieran y, por tanto, si fueran ellos quienes retuvieran a modo de ganancia salarial la totalidad del sobresueldo vinculado con su mayor capacitación. Y menor incentivo a educarse significa menor inversión de los ciudadanos en capital humano y, por tanto, una economía menos productiva. En definitiva, si aspiramos a que la Comunidad de Madrid atraiga y retenga talento, hemos de frenar la subida de los alquileres.

Y la única forma de conseguirlo, sin racionar el acceso al mercado del alquiler, es incrementar la oferta: a saber, facilitar que los promotores puedan ajustar la oferta de vivienda a la demanda. Ésa sería una reforma económica tan o más importante que la rebaja fiscal.