Cómo pagar menos IRPF al vender un piso heredado

En 2019 se transmitieron 174.928 viviendas en herencia, según datos del INE. Este año, a causa de la pandemia del coronvirus, es probable que esta cifra aumente. Una muestra de ello es que, hasta la fecha, de acuerdo a los datos compartidos por las comunidades autónomas, al menos unas 18.883 personas mayores han fallecido de Covid-19 en las residencias de ancianos de todo el país. Una cifra triste y lamentable que nos hace prever una avalancha de nuevos herederos. Gran parte de ellos optará por vender los pisos y por esta operación tendrán que rendir cuentas ante Hacienda. Pero, ¿qué podemos hacer para pagar menos IRPF por la venta de una vivienda heredada?

Para vender un piso heredado no basta con figurar en el testamento o ser descendiente directo de la persona fallecida. Es necesario realizar un procedimiento legal para aceptar la herencia y cambiar la titularidad de la casa. Además, también es obligatorio hacer frente al pago de la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones. Es justo en este último tributo en el que radica la clave para que, una vez vendida la vivienda, no haya que pagar una cuantiosa suma en el IRPF por la venta. Esto se debe a que el valor de adquisición que se indique en el impuesto de sucesiones y donaciones será el que habrá que utilizar para calcular cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta.

Pero, ¿cuál es el valor de adquisición de una casa que ha sido heredada? El impuesto de sucesiones se calcula en base al valor real del patrimonio, pero la Agencia Tributaria acepta que se utilicen dos tipos: el precio de mercado de la casa o el valor fiscal que da la Hacienda autonómica. Este tributo está cedido a las comunidades y cada una de ellas contempla una serie de precios mínimos para las viviendas. La diferencia entre ambos está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas. En este sentido, usar el que da la Administración puede suponer que, en primera instancia, se pague menos en el impuesto de sucesiones, pero repercuta en el IRPF a la hora vender la casa.

Si la intención es vender el piso desde el inicio, lo conveniente es declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la casa. Si se vende la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que se tenga una pérdida y se quede exento.

Cantidad a pagar

Por ejemplo, si en el impuesto de sucesiones y donaciones se declara que la vivienda tiene un valor de adquisición (fiscal) de 100.000 euros y luego se vende a un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF constará una ganancia patrimonial aproximada de 150.000 euros. Por el contrario, si se indica en el tributo de la herencia que la casa vale 250.000 euros, luego al venderla a ese importe no saldrá plusvalía alguna.

Debemos tener en cuenta que la cantidad por pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago del impuestos y sucesiones. Especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco. Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo. Por tanto, en este caso, usar el precio de mercado no tiene impacto alguno y resulta aún más ventajoso, ya que evita que se tenga que abonar mucho de IRPF por la venta de la casa. Hay que tener en cuenta que, además, Hacienda solo pedirá realizar comprobaciones si el precio indicado en el impuesto de sucesiones está por debajo del valor fiscal. Si está por encima, no hará ningún reclamo.