El 87% de los inquilinos, condenados a vivir de alquiler

Comprar una vivienda no es sólo una cuestión de ingresos, sino también de ahorro. Al adquirir una, hay que afrontar una serie de gastos que, de media, vienen a representar el 10% del valor del inmueble. Además, y después de la Gran Recesión, casi ninguna entidad financiera concede préstamos por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que hace necesario tener disponible el otro 20% para completar la operación. Y es esta falta de ahorros la que impediría a una inmensa mayoría de los que ahora viven de alquiler en España poder adquirir un alojamiento en propiedad. Según un estudio de CaixaBank Research, apenas un 13% tiene una situación financiera los suficientemente sólida como para planteárselo.

El informe “¿Comprar o alquilar? Una cuestión de ingresos, pero sobre todo de capacidad de ahorro”, elaborado por Judit Montoriol-Garriga, economista senior en la Unidad de Análisis sectorial de la Dirección de Estudios de la entidad, presenta un enfoque distinto al clásico para responder a la pregunta inicial acerca de la accesibilidad a una vivienda en propiedad por parte de aquellas personas que viven en alquiler. Para ello, se apoya en el índice HARI (Housing Affordability for Renters Index), un índice que tiene en cuenta si los ingresos de los inquilinos actuales son suficientes para convertirse en propietarios; que amplía con los ahorros, necesarios en estas operaciones, para tener una visión más certera de la capacidad financiera de los potenciales compradores (índice HARI-ahorro).

El índice HARI mide la proporción de inquilinos que tienen un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda. Para calcular este índice, se compara la distribución de ingresos de los hogares que viven en régimen de alquiler respecto a la distribución de ingresos de los que recientemente han comprado su primera vivienda con una hipoteca. Es decir, considera que un inquilino podría comprar una determinada vivienda si tiene un nivel de ingresos igual o superior al nivel del comprador de dicha vivienda. Para realizar este cálculo, no es necesario definir el precio de una vivienda promedio, ya que se tiene en cuenta de forma implícita que el precio de la vivienda es muy heterogéneo.

Ingresos y ahorro

A partir de esta metodología, Montoriol-Garriga, que trabajó como economista en el Departamento de Supervisión y Regulación del Banco de la Reserva Federal de Boston (EE UU), obtiene un índice HARI a nivel nacional del 49%. Es decir, que aproximadamente la mitad de los inquilinos en España cuentan con un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda. Si a ello suma la distribución del ahorro, el estudio obtiene un índice HARI-ahorro, del 13%, lo que implicaría que el 87% restante no podrían acceder a una vivienda en propiedad dada su situación financiera.

Las diferencias regionales para acceder a una vivienda tomando como referencia el índice HARI-ahorro son notables, con casos extremos como los de Huesca y Zaragoza, donde el porcentaje que no llega al 5%, o Segovia y Ciudad Real, donde se sitúa cerca de un 25%. En el caso de las ciudades españolas más pobladas, en ninguna de ellas se sobrepasa la cota del 20% de los inquilinos que tienen una situación financiera suficiente para adquirir una vivienda, con casos extremos como los de Zaragoza o Bilbao, donde no llega al 5%; y los de Palma de Mallorca y Barcelona, por debajo del 10%.

El estudio, como tanto otros, destaca las dificultades de los más jóvenes para acceder a una vivienda en propiedad. Su restricción principal para adquirirla es la falta de capacidad de ahorro. Si bien los ingresos entre los jóvenes que compran y los que alquilan no son tan distintos, la diferencia entre ambos grupos radica en el saldo de ahorro del que disponen. Por ejemplo, en las ciudades de Bilbao, Málaga y Valencia, más de un 45% de los jóvenes inquilinos tiene un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda, pero no tiene el ahorro necesario.