Cuenta atrás para reclamar los gastos hipotecarios: el plazo acaba el 21 de enero

La cuenta atrás ha comenzado. El Ministerio de Consumo estimó como fecha límite para reclamar los gastos que se realizaron al firmar un préstamo hipotecario el 21 de enero de 2021. Este tope es realmente de 5 años y empezó a contar desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2016, ya que entiende que se pudo tener conocimiento del carácter abusivo de imponer todos los gastos de constitución al consumidor desde que se hizo pública esta resolución. Esta y otras sentencias, como la del Tribunal de Justicia de la Unión Europeo (TJUE) el pasado 16 de julio de 2020, abren la puerta a que 8 millones de hipotecados que firmaron su préstamo antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en junio de 2019 puedan recuperar estas cantidades.

Las sentencias respaldan la reclamación del 50% de los gastos notariales, el 100% de los gastos de registro, el 100% de la gestoría y el impuesto AJD si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre del 2018. También podrá ser objeto de reclamación la comisión de apertura si la entidad financiera no informó de forma clara sobre su aplicación y el servicio no fue realmente prestado. “Hay una jurisprudencia bastante clara por parte del Supremo y el TJUE, pero falta por saber la tasación. El Supremo aún no ha aclarado si la tasación de la vivienda la tiene que asumir el banco, el cliente o se asume a partes iguales. Nosotros los estamos reclamando al 100% a la espera de que el juez determine”, declaran fuentes de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

Demandas colectivas y ejecución de sentencia

Asufin actúa llevando a cabo demandas colectivas contra varias entidades yha ganado recientemente una que permitirá a los afectados ahorrar costes y tiempos de colapso en los tribunales. En su acción contra Kutxabank, Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria (ahora Unicaja Banco), ING Bank y Deutsche Bank, “el juez dice literalmente que todos los consumidores que se vean afectados por el pago de los gastos hipotecarios con alguno de estos cuatro bancos se pueden beneficiar directamente en ejecución de sentencia, sin necesidad de presentar una demanda individual”, subrayan desde Asufin. Según sus cálculos, con una hipoteca de 200.000 euros constituida en 2008, las cantidades a recuperar rondarían los 1.500 euros.

¿Cómo reclamar?

En cuanto al proceso de reclamación, “en primer lugar, lo que debe hacer el consumidor es dirigirse a la entidad bancaria de manera directa mediante una reclamación extrajudicial, para tener que evitar llegar a un litigio posterior”, explica Belén González, abogada de Legálitas. En ese momento, el contador se pone a cero y el afectado tendrá 5 años para gestionar la posible devolución de los gastos hipotecarios. Para ello, basta con la “presentación de un escrito que se puede realizar en la propia entidad” y sería bueno aportar también la “justificación de los gastos que se abonaron en el momento de constitución del préstamo, es decir, las facturas de los servicios de la gestoría, notaría, registro, tasación y comisión de apertura”, añade.

Este primer trámite se puede hacer en cualquier oficina de su entidad bancaria de forma presencial y se remitirá al servicio de atención al cliente. La abogada detalla que el plazo de respuesta de la reclamación extrajudicial debe ser de entre uno y dos meses. Si al cliente se le reconoce el derecho a devolución, la entidad le pasará su propuesta y en un periodo muy breve pondrá a disposición las cantidades. Si la reclamación no es aceptada, llega el momento de acudir a los tribunales o a otra vía de reclamación extrajudicial.

Imprescriptible, según Asufin

Los afectados que no puedan reclamar antes del 21 de enero no tienen que dar por perdidos estos gastos, ya que la fecha límite para efectuar esta reclamación no es inamovible. “La polémica ha surgido a raíz de los plazos para reclamar. Nuestra interpretación es que aunque ya hayas amortizado en 2010 la hipoteca los gastos aún se pueden reclamar”, señalan fuentes de Asufin. La asociación de usuarios explica que “si la acción principal (nulidad absoluta de la cláusula) es imprescriptible, la acción consecuente de la anterior (devolución de las cantidades) también lo sería, por lo que no habría plazo para su reclamación”. Además, denuncia que la fecha límite estimada por el Ministerio de Consumo “es la más restrictiva y la preferida por los bancos”.

El ministerio dirigido por Alberto Garzón ha aclarado a LA RAZÓN que “no fija una fecha límite, aspecto que corresponde a los juzgados y tribunales”. “Esta estimación prudencial tiene la finalidad de que los usuarios afectados puedan reclamar de forma extrajudicial la devolución de los gastos sin que las entidades financieras aleguen la prescripción de la acción y se vean obligados a acudir a los tribunales para defender sus derecho. No obstante, ante la disparidad de criterios interpretativos sobre el inicio del cómputo del plazo de prescripción de 5 años del artículo 1964.2 del Código Civil, será el Tribunal Supremo quien, en última instancia, interprete este aspecto”, añade.

Los bancos dicen que hay que analizar caso por caso

Los bancos ofrecen otra visión de cómo se desarrollan estas reclamaciones. Una entidad bancaria consultada por LA RAZÓN señala que el procedimiento habitual es ir a juicio y que el juez analice caso por caso, demostrando también si se explicaron bien estas cláusulas al cliente. “No a todo el mundo se le van a devolver las cantidades”, señalan fuentes de este banco. “Algunas asociaciones han dado a entender que el cliente va al banco y se le devuelve el dinero en el momento. Eso no lo dice ni el Supremo ni el TJUE”, aclara.

Por su parte, Santander también recuerda que las cláusulas de sus contratos fueron redactadas de acuerdo con la legislación vigente en su momento y las pautas de transparencia previstas por el Banco de España. Por ello, y de acuerdo con la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, esta entidad interpreta que “la consecuencia de la nulidad de la cláusula de gastos no es la obligada restitución de las cantidades, sino el análisis de la normativa vigente en el momento de la contratación de préstamo y la interpretación que hacían en ese momento los tribunales. O lo que es lo mismo, es necesario analizar caso por caso”.

Los clientes de CaixaBank cuentan con la posibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes sin costas antes incluso de su admisión formal a trámite, ya que es el único banco adherido al protocolo de pactos exprés en los juzgados de Barcelona, Navarra, Valladolid y Palencia, un programa para resolver las demandas de los clientes por la vía rápida aplicando la jurisprudencia vigente del Tribual Supremo. Aunque dependerá de la entidad, acudir a los tribunales será prácticamente inevitable en buena parte de los casos.