Vivienda inversa: así pueden los mayores vender su casa mientras viven en ella

Las pensiones que reciben los jubilados en España son en muchos casos insuficientes, haciendo que estos tengan que buscar alternativas para obtener un dinero extra como puede ser el caso de la vivienda inversa, en la que estas personas hacen líquido su patrimonio inmobiliario a la vez que monetizan los ahorros de toda una vida.

En este sentido, la vivienda inversa consiste en que las personas mayores puedan vender su inmueble, a la vez que se firma un contrato de alquiler vitalicio, lo que le permite al jubilado permanecer en su hogar de forma indefinida, pasando de ser propietario a inquilino.

Estas viviendas están muy extendidas en países como Reino Unido o Francia, ya que se realizan cada año transacciones por valor de unos 4.000 millones de euros, y España este producto está comenzando a abrirse paso.

¿Qué beneficios económicos tiene esta vivienda?

A pesar de que en la actualidad esta fórmula no está muy extendida y que este producto de momento solo lo ofrece la sociedad de inversión inmobiliaria Almagro Capital; los números indican que esta puede tener recorrido en el mercado doméstico.

“En España hay más de 9 millones de personas mayores de 65 años y el 90% son propietarios de la vivienda en la que viven, lo que representa el 85% de sus ahorros. Aproximadamente el 70% sólo ingresa la pensión del Estado y un 65% vive con menos de 1.300 euros al mes”, explican desde la sociedad.

Sumado a esto, nuestro país es uno de los que tiene mayor esperanza de vida en el mundo, ya que se calcula que en 2040 habrá 14 millones de jubilados, lo que supone cinco millones más que en 2020. Asimismo, expertos señalan que en menos de dos décadas, la mitad de los ingresos de los jubilados dependerán de sus inmuebles, situación en la que la vivienda se posicionará como una forma “atractiva” de inversión.

¿Cómo funciona esta vivienda y cuáles son sus ventajas?

Como ya hemos mencionado previamente, el propietario vende su vivienda y firma un contrato de alquiler vitalicio, que es lo notarizado, registrado y pagado por anticipado por el vendedor, lo que le permite que permanezca en el inmueble.

Por norma general, el importe obtenido sobre el valor de tasación del inmueble está entre un 55% y un 85%; y se tienen en cuenta variables como la potencial esperanza de vida del inquilino y en case a eso, se estima la cantidad que se debe abonar en dicho plazo. Por tanto, en el momento de la compraventa, el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada.

En el caso de que el inquilino quiera abandonar la vivienda antes del periodo calculado de forma prematura, el importe “retenido no consumido” se entregará al propio inquilino o en caso de defunción de éste, a sus herederos.

No obstante, si se da el caso contrario, en el que el ex-propietario sobrevive a la esperanza de vida calculada, esta persona dejará de pagar el alquiler y solo deberá abonar las cuotas de la comunidad y suministros; mientras que las derramas correrán a cargo de la compañía.

Este producto es un instrumento que “optimiza” la planificación fiscal y financiera de vendedores y herederos, además, las plusvalías que consiga el mayor de 65 años por la venta de este inmueble están exentas de tributación en IRPF, que sería la gran ventaja fiscal de esta vivienda inversa.

Alternativas a la vivienda inversa

Una de las alternativas más evidentes, en las que el propietario puede obtener un mayor importe, es la venta del inmueble en el mercado. No obstante, en este caso, el vendedor deberá abandonar la vivienda, aunque si este quiere permanecer en ella, se pueden llevar a cabo las fórmulas de la nuda propiedad o la hipoteca inversa.

• Nuda propiedad: En este caso, en importe obtenido sobre el valor de tasación es inferior que en el de la vivienda inversa, ya que se encuentra ente el 35% y 75%, aunque superior al ofrecido con la hipoteca inversa. Asimismo el vendedor tiene derecho a permanecer en la vivienda bajo usufructo hasta su fallecimiento, por lo que el comprador quiere que el vendedor abandone la vivienda lo antes posible para poder tener la propiedad plena del inmueble. En caso de que este vendedor fallezca de manera prematura, los herederos no perciben nada y no pueden recuperar la propiedad de la vivienda.
• Hipoteca inversa: A pesar de que España cuenta con su regulación desde 2007, su desarrollo se ha visto lastrado por una serie de condicionantes, como puede ser el conocido “riesgo de longevidad”, dado que, a mayor esperanza de vida del solicitante, existe una mayor incertidumbre. En este caso además el valor de tasación suele estar entre el 25% y el 45%, más bajo que en los otros dos casos y los tipos de interés aplicados son altos. Los herederos son los responsables de devolver el importe adeudado en los 12 meses que siguen al fallecimiento del propietario para poder mantener la propiedad; y este es un instrumento adecuado cuando el importe a solicitar es bajo y existe capacidad de repago.