Alquiler, una inversión muy rentable pero cada vez más insegura

La vivienda ha sido siempre uno de los tradicionales activos de inversión de los pequeños ahorradores españoles. Y sigue siendo una buena opción para sacarle un buen rendimiento al capital a tenor del retorno que ofrece. La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler alcanzó en el primer trimestre del año el 7,1%, según los datos de la web inmobiliaria idealista. Aunque es una décima menos que el retorno que ofrecía al finalizar 2022 (7,2%), es muy superior al que ofrecen los bonos del Tesoro a diez años, que se sitúan en el 3,2%.

La rentabilidad, que se obtiene al dividir el precio de venta ofertado entre el precio del alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados, es más elevada en ciudades más pequeñas como Lérida (8,3%) o Murcia (7,8%) que en las más grandes como Barcelona (5,4%) o Madrid (4,9%). Una circunstancia que tiene que ver con que los precios de venta en los dos grandes mercados inmobiliarios están muy por encima de los de otras ciudades españolas. San Sebastián (3,6%) es la ciudad con la rentabilidad más reducida precisamente porque es la que tiene los precios de venta más altos de España, por encima de los 5.100 euros el metro cuadrado, según los datos de idealista.

Pero a pesar de mostrarse como una buena alternativa de inversión por su rendimiento, la realidad es que el mercado del alquiler lleva tiempo estrechándose en España. El «stock» de vivienda disponible para alquilar se ha reducido un 28% durante los cuatro años de gobierno de Pedro Sánchez, según un reciente análisis publicado también por idealista. Sólo en el último año, el retroceso ha sido del 17%. En Madrid, el recorte fue más profundo (32%), algo que también sucedió en Barcelona (28%).

Inseguridad

Desde idealista vienen desde hace tiempo argumentando que la reducción de la oferta tiene que ver con la inseguridad jurídica que, a su juicio, está propiciando la regulación del sector auspiciada por el Gobierno central y otros autonómicos como el de Cataluña. El sector en general ha denunciado que medidas como el control de precios impuesto por Cataluña y que ahora quiere replicar en áreas de precios tensionados laLey de Vivienda no han hecho sino perjudicar al mercado y retraer la oferta. Respecto a esta norma, tanto idealista como Fotocasa, Pisos.com o la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) coinciden en que algunas de las medidas que contiene, como la limitación de precios en las zonas tensionadas y la mayor protección para ciertos inquilinos frente a desahucios, contribuirán a reducir más la oferta. «Las limitaciones al precio tanto para pequeños como para grandes propietarios desincentivan a que estos mantengan e introduzcan nuevas viviendas en el mercado, en un momento en el que estamos bajo mínimos de stock de vivienda en renta», según ha advertido la portavoz y directora de Estudios de Fotocasa, María Matos. «La situación sólo está abocada a empeorar. Las experiencias recientes de Berlín y París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado, lo han empeorado: reducen dramáticamente la oferta disponible y aumentan las tensiones sobre los precios», ha secundado Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

Un estudio de Esade publicado el pasado mes de a que febrero advertía al respecto del tope de precios que se fijó en Cataluña que ha provocado una bajada de precios de los inmuebles más caros y una subida de los más baratos para acercarse al índice de referencia, lo que ha perjudicado al acceso al alquiler a las rentas más bajas.

La Ley de Vivienda también recoge medidas que, a juicio del sector, dificultarán los desahucios. Así, prohíbe los que no tengan fecha y hora predeterminada, demanda de los movimientos por la vivienda para eliminar la incertidumbre de los arrendadores pero que, según el sector, los dificultará porque permitirá a los «okupas» prepararse para frenarlos. Además, para evitar los, se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario para familias vulnerables. De no haber acuerdo, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerable. Todas esas medidas propiciarán, según el sector, que el «casting» para buscar inquilinos se endurezca en busca de aquellos más solventes y provocará que otros tantos se piensen dos veces si poner su vivienda en el mercado del alquiler o directamente venderlo.

La cuestión de los desahucios es crucial para muchos caseros. Un sondeo realizado por Fotocasa en colaboración con la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) asegura que los propietarios particulares estarían incluso dispuestos a aceptar una limitación en la subida de precios a cambio de que se acelerasen cuestiones como las de los desahucios.

Ya antes de la aprobación de la Ley de Vivienda, otro estudio de Fotocasa hacía hincapié en el hecho de que, a pesar de la rentabilidad que ofrece, el alquiler se sigue percibiendo como una inversión con otra serie añadida de riesgos que no ofrecen otros activos con menos rentabilidad como pueda ser la deuda pública. El posible deterioro de la vivienda, sufrir inconvenientes a la hora de recibir el pago de la renta, las malas experiencias pasadas con inquilinos o el alto riesgo que consideran que supone arrendar el inmueble son cinco de las diez razones por las cuales los vendedores se decantan por deshacerse de la vivienda en vez de ponerla en el mercado de alquiler, según recoge el estudio «Experiencia en compraventa en 2022» del servicio de estudios de Fotocasa.

Como explicaba esta web inmobiliaria en el análisis, la inseguridad jurídica del mercado del alquiler crea en los vendedores preocupaciones muy notables que contribuyen a que desechen la idea de arrendar la vivienda. Esta situación, añadía, provoca que la escasa oferta privada del mercado se contraiga y que las dificultades de acceso se acentúen cada vez más.