Comprar para alquilar, una inversión rentable en estos tiempos de inestabilidad

Qué hacer con los pocos o muchos ahorros que han acumulado en momentos de tribulación financiera como los actuales. Eso es lo que se preguntan muchos españoles ahora que ven que la bolsa vive momentos de zozobra, la banca, a pesar de la subida de tipos de interés, no se decide a remunerar los depósitos; y activos que prometen rentabilidades a priori galácticas como las criptomonedas, ni están regulados ni son aptos para aficionados. Si lo que se busca es una inversión con un buen retorno, comprar para alquilar se perfila, en vista de los resultados que arroja, como una buena opción.

Según los datos recopilados por idealista, la rentabilidad bruta del alquiler en el tercer trimestre fue del 7,1% en las capitales de provincia. El cálculo de idealista va en línea con el de otro de los grandes portales inmobiliarios españoles, pisos.com, que la situaron en el 6,36% en el segundo trimestre del año.

La rentabilidad del alquiler conecta el precio de compra de la vivienda con el rendimiento anual que se obtiene por su alquiler. Se expresa con un porcentaje que se obtiene de dividir estos últimos ingresos entre el coste de la vivienda y multiplicarlo por 100. Del atractivo de este mercado como refugio inversor da cuenta un dato: en los últimos diez años, este indicador ha subido casi dos puntos, pues en 2012 era del 5,3%.

La inmensa mayoría de las capitales de provincia registra ahora tasas de rentabilidad superiores a las de hace una década según los datos recopilados por idealista. La mayor diferencia se da en la ciudad de Murcia, donde ha crecido del 5,4% hasta el 8,8%. Le siguen los incrementos de Huelva (del 4,8% al 7,7%), Lugo (del 3,3% al 6,2%). Almería (del 4,3% al 7,1%), Cuenca (del 4,6% al 7,4%) y Castellón de la Plana (del 4,1% al 6,8%).

En los grandes mercados, en cambio, las subidas han sido las más moderadas en estos diez años: en Bilbao ha pasado del 4,3% al 5%, en Barcelona del 4,5% al 5,2% y en Málaga del 4,8% al 5,7%. En Valencia ha crecido del 4,4% al 6,1%. De hecho, en dos capitales (y ambas grandes mercados) la rentabilidad ha bajado. En Palma de Mallorca el retorno de la inversión era del 4,8% en 2012 y en 2022 se ha situado en el 4,4%, mientras que en Madrid la rentabilidad se situaba en el 5% y ha bajado hasta el 4,9% actual.

Rendimiento

En todo caso, y como destacó el pasado mes de julio Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, durante la presentación del análisis de situación del mercado inmobiliario, el rendimiento por invertir en vivienda no viene exclusivamente del que se pueda obtener por su alquiler sino por la propia revalorización del activo. Aunque organismos como el Banco de España y centros de análisis como BBVA Research advierten de que la inversión en vivienda se va a ralentizar en lo que queda de año, lo que debería antes o después conducir a una caída de precios; la realidad es que esa reducción no ha llegado aún al mercado. Gesvalt, compañía de consultoría, valoración y actuaciones técnicas de vivienda, asegura en su Informe de Vivienda correspondiente al tercer trimestre del año 2022 que los precios se han incrementado un 4% con respecto al mismo periodo del año 2021. Este aumento es, según sus datos, el mayor desde la inversión de la tendencia de caídas postpandemia que se produjo en el segundo trimestre de 2021 e implica la sexta subida consecutiva por encima del 3% a nivel nacional.

El incremento de precios sería una respuesta a las contracciones que se dieron en los mismos en el año 2020, así como al incremento de los costes de construcción y el aumento de la demanda ante la perspectiva, ya cumplida, de la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). El aumento del precio del dinero que está provocando un incremento de los costes de financiación y empujando a muchos a tratar de apurar las condiciones actuales antes de que empeoren.