Contrato de arras cancelado: ¿debo tributar el dinero obtenido?

El mercado de la vivienda es cada vez más competitivo. La escasez de inmuebles sumada a los elevados precios provocan que, en cuánto sale un piso para comprar anunciado en cualquier portal inmobiliario, este vuele en apenas unos minutos. Tanto es así que, el 16% de las viviendas que se vendieron a través de Idealista entre enero y marzo de este año no llevaba ni una semana en el mercado.

Ante este escenario, no es de extrañar que cuando los futuros propietarios encuentran una vivienda que se adapta a lo que estaban buscando no quieran soltarla bajo ningún concepto y firmen un contrato de arras para asegurarse de que esta operación se completará. Este es el documento en el que se formaliza un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una casa para asegurar su reserva a través de un adelanto económico por parte del futuro propietario mientras busca la financiación necesaria para comprar la casa. Normalmente el importe suele ser equivalente al 10% del valor de venta de la vivienda, el cual suele descontarse del precio final, según explican desde el portal inmobiliario Idealista.

La firma de las arras no es obligatoria, sin embargo, ofrecen una salvaguarda en caso de que no se lleve a cabo la operación. Existentres tipos de contrato de arras:

• Arras confirmatorias: estas arras son un compromiso firme de que la operación será ejecutada y se trata de una entrega a cuenta del precio acordado. Es decir, en este caso, la compraventa será definitiva y el importe se descuenta del posterior precio de venta del inmueble. En caso de incumplimiento, "el perjudicado podrá optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible", según el artículo 1124 del Código Civil.
• Arras penitenciales: están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Estas hacen referencia a la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor, por lo que si se produce un incumplimiento del contrato por el interesado en comprar el inmueble, este perderá la señal. Si el incumplimiento se produce por parte del vendedor, este deberá devolver la cuantía abonada y también pagar al comprador una suma igual en concepto de indemnización.
• Arras penales: estas se acuerdan para que la otra parte cumpla con las obligaciones, por lo que son las propias arras las que actúan como indemnización en caso de incumplimiento.

¿Hay que tributar el dinero de unas arras canceladas?

"Independientemente del tipo de contrato de arras, el dinero obtenido del mismo se tendrá que tributar -de una forma u otra-, se haya producido o no la compraventa", asevera el portal inmobiliario.

Si una de las partes incumple y el dinero entregado como arras queda en manos de la otra como penalización, quien recibe el importe deberá tributarlo en el IRPF como una ganancia patrimonial, incluyéndolo en la base imponible general. Además, la parte que pierde el dinero podrá declarar dicha cantidad como una pérdida patrimonial.

En el caso de que si se lleve a cabo la operación, el vendedor deberá incluir el importe recibido como parte de la ganancia o pérdida patrimonial generada por la compraventa en su declaración del IRPF. En cambio, para el comprador no tendrá relevancia directa en este impuesto, ya que se integra en el precio total del inmueble.