Contrato de arras: ¿puede el comprador recuperar su dinero si no le conceden la hipoteca?

La compraventa de viviendas no ha dejado de hundirse en los últimos meses y esta caída libre podría también protagonizar este 2024. En este sentido, en el mes de octubre se ha experimentado una caída interanual del 11,4% en estas operaciones, lo que consolida así la tendencia a la baja que llevan experimentando desde junio de 2022, según los últimos datos del Colegio de Registradores. Aunque la efervescencia compradora de 2022 se haya atemperado, todavía hay algunas personas que toman la decisión de comprar el que será su futuro hogar.

Uno de los trámites que se debe llevar a cabo para proteger a las partes implicadas en la operación de compraventa es firmar un contrato de arras. Este es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una casa para asegurar la reserva del inmueble. Cuando este documento se firma, se establece un compromiso entre ambas partes en el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero obligatoria, que suele ser entre el 10% y el 15% del valor del inmueble, tal y como explican desde el blog de la entidad bancaria BBVA.

Aunque no es obligatorio, “se trata de un documento que evita problemas posteriores en caso de que el vendedor o el comprador se echen atrás”, asevera la abogada de Círculo Legal Barcelona, Arantxa Goenega. Tener deudas pendientes, desperfectos en la vivienda o que el comprador no consiga financiación bancaria son algunos de los muchos motivos por los que podría no completarse esta operación de compraventa.

Ante este escenario, Goenaga admite que “es fundamental que se establezca una cláusula de resolución dentro del contrato que contemple que el comprador pueda recuperar las arras en caso de no conseguir una hipoteca, ya que de lo contrario perdería el dinero invertido”.

Arras confirmatorias, penales y penitenciales

No obstante, no todos los contratos de arras son iguales, ya que se debe diferenciar entre confirmatorias, penales y penitenciales. En las arras confirmatorias, el dinero que se entrega confirma el compromiso de efectuar la venta y, si esta operación no se produce, "no se fija una penalización". En este sentido, el comprador deberá acreditar el perjuicio que se la ha ocasionado y "dirimirlo en un procedimiento judicial”, asevera la letrada.

En el caso del contrato de las arras penales, sí que se fija una cantidad, “además de abrir la puerta a una reclamación judicial y a una indemnización por daños y perjuicios”, comenta Goenaga.

Por su parte, las arras penitenciales son las más habituales ya que las penalizaciones por incumplimiento están "muy definidas". La cantidad entregada en concepto de arras y el doble de dicho importe en el caso del vendedor. Este contrato es “el más equilibrado”, pero “siempre hay que tener en cuenta determinados condicionantes que permitan la devolución del dinero”, sostiene la abogada. Además, pone como ejemplo “una operación de una finca en la que se hicieron unas arras penitenciales y, como no se condicionó a la obtención de la hipoteca y finalmente no se la concedieron al comprador, este ha perdido las arras”.