¿Qué es un contrato de arras?

Comprar una vivienda entra en los planes de futuro de muchas personas. Sin embargo, pueden darse miles de circunstancias por las que tras tener nuestro hogar en propiedad queramos ponerlo en venta como puede ser encontrar un trabajo en el extranjero o incluso la separación con tu pareja, entre otras. No obstante, vender un inmueble no es una tarea sencilla, sino que se necesita una inversión considerable en tiempo, así como tener en cuenta numerosos factores como el contexto del mercado inmobiliario o incluso que trámites legales deben llevarse a cabo.

En este último aspecto, el contrato de arras es uno de los documentos más importantes a la hora de vender un piso, ya que supone un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador de una casa. Cuando este documento se firma, se establece un compromiso entre ambas partes en el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero y quedan reflejados los detalles que van a formar parte de la futura compraventa. En este sentido, su incumplimiento puede traer consigo consecuencias legales e incluso se podrá llegar a rescindir este contrato si se pagar la indemnización estipulada en el mismo.

¿Cuánto dinero se ofrece en este contrato?

Este contrato de arras tiene un plazo máximo de vigencia de seis meses desde que se firmó, pudiéndose extender. El dinero que el comprador entrega en este suele ser el 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se descontará del coste final. El dinero se lo queda el vendedor ya que sirve como garantía de cara a la futura compraventa, dado que obliga o bien a vender la vivienda o a comprarla. En el caso de que no se efectúe esta compraventa, se tendrá que indemnizar a la parte damnificada, ya que se consideraría como un incumplimiento del contrato y para el comprador puede suponer perder el dinero entregado en las arras, mientras que para el vendedor supondría duplicar dichas arras.

¿Qué se debe incluir en este contrato?

En este tipo de documentos deben aparecer unos datos imprescindibles como el importe que se entrega en concepto de arras, o incluso que se indique un plazo para otorgar la escritura de compraventa como fecha, día y hora en la que se acude ante notario.

Asimismo, en este contrato se debe establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma. Como norma general, es el comprador quien marcará la fecha de comparecencia ante el notario, cuyo plazo ha debido de ser fijado en este documento.

Otro de los datos es que se debe indicar cómo se notifica el día en el que se va a otorgar la escritura pública de la compraventa por parte del comprador al vendedor, ya sea por email o incluso por burofax, siendo lo mejor para evitar problemas.

Por último, otro de los datos que debe quedar reflejado en este documento es cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa como notario o registros entre otros. Los abogados aconsejan que se firmen siguiendo la ley, es decir, los gastos de otorgamiento de escrituras los pagará el vendedor, mientras que los posteriores a la venta los debe abonar el comprador.

Tipos de contratos de arras

• Contrato de arras penitenciales: Estas arras vienen recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil y “permiten” el poder o no formalizar el contrato de compraventa. Por tanto, en este caso, si el comprador se echa atrás, perderá las arras, mientras que el vendedor deberá devolver el doble del importe entregado por el comprador.
• Contrato de arras penales: Estas vienen recogidas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil y su objetivo principal es garantizar la compraventa de la vivienda. Si cualquiera de las partes no cumple con el contrato, no solo será necesaria la compensación económica, sino que la parte perjudicada puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.
• Contrato de arras confirmatorias: Estas arras aparecen reflejadas en el artículo 1.124 del Código Civil y en caso de incumplimiento, se deberá ir directamente a juicio, dictaminándose entonces las consecuencias para la parte que lo ha incumplido.