Tuberías defectuosas, problemas de aislamiento del suelo o paredes, humedades en el inmueble, instalaciones eléctricas en mal estado, problemas estructurales o plagas son algunos de los muchos vicios ocultos que puede descubrir una persona al tiempo de estar viviendo en su nuevo hogar.

Los vicios ocultos son los "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella". Así lo establece el artículo 1484 del Código Civil. Estos pasan desapercibidos al principio, pero, con el tiempo, impiden al propietario el uso óptimo de su vivienda.

¿Cómo se puede analizar si una vivienda tiene vicios ocultos?

"Saber si una casa cuenta con este tipo de desperfectos no es sencillo", tal y como explica el portal inmobiliario Fotocasa. Por tanto, para ello, recomiendan llevar a un perito especializado a la visita del inmueble, solicitar el certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE) -si el edificio tiene más de 45 años- e incluir una cláusula en el contrato de compraventa que proteja al propietario de estos defectos.

Asimismo, tanto el vendedor como el agente inmobiliario están obligados a revelar estos fallos antes de cerrar una transacción inmobiliaria, siempre y cuando estos interfieran en la habitabilidad, seguridad o comodidad de los futuros compradores.

Reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano y en obra nueva

El comprador que haya adquirido una vivienda usada, es decir, de otro particular, tendrá seis meses para reclamar estos defectos desde el día en el que se le entregó el inmueble. Para ello será necesario que estos defectos cumplan con una serie de requisitos:

• Ser considerados vicios ocultos: el comprador no puede haberlos detectado antes de firmar el contrato.
• Considerarse graves: esto quiere decir que, de haberlos conocido, el comprador no habría comprado la vivienda o habría pagado menos por ella.
• Existir antes de la compraventa: el nuevo propietario deberá poder demostrar que los desperfectos existían antes de comprar la vivienda.

Este plazo de reclamación podría ampliarse hasta dos años si se tratase de una vivienda nueva. No obstante, la Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de reclamación diferentes para las siguientes situaciones:

• Vicios ocultos en los acabados: para acabados con desperfectos como la pintura o mala colocación de piezas la reclamación se podrá realizar en el plazo de un año.
• Vicios ocultos de habitabilidad: si los vicios afectan a la posibilidad de habitar el inmueble -aislamiento de la vivienda, ahorro energético, etc.- existen hasta tres años para reclamar al vendedor.
• Vicios ocultos estructurales: si hay problemas estructurales que pueden afectar la estabilidad del edificio -cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc.- el plazo de reclamación aumenta hasta los 10 años.

Si se cumplen con todos los requisitos, el comprador podrá llegar a un acuerdo por escrito con el vendedor: que este último asuma el coste de las reparaciones necesarias, que reste el coste de estas del precio de la vivienda o bien que se cancele la operación y el vendedor devuelva el dinero abonado. "En el caso de no llegar a un acuerdo entre las partes, habría que acudir a la vía judicial", sentencia el portal inmobiliario.