Excelencia y seguridad en la contratación sobre vivienda

Los Registradores de la Propiedad de España han emitido, desde el día 2 de enero hasta la fecha, cerca de 292.000 números de registro único de alquiler. Si usted es uno de los arrendadores o anfitriones que lo ha obtenido está usted de enhorabuena por los siguientes motivos. En primer lugar, porque sus anuncios serán mantenidos en las diferentes plataformas de comercialización online de alquileres turísticos y de corta estancia (menos de un año). Además, sus anuncios están protegidos por el control de legalidad que ha realizado el registrador ante eventuales reclamaciones, puesto que cumple así con lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha denominado “control de transparencia material” en la comercialización y suministro de información en la oferta. Contratará pues, con un consumidor informado y en un entorno de transparencia y legalidad y nadie nunca le podrá acusar de una competencia desleal sin importar el tamaño del operador. Seguridad jurídica para todos independientemente de hallarnos en el lado de la oferta, de la demanda o del volumen que tengamos en el mercado.

La dirección general de Seguridad Jurídica y Fe Pública asimismo ha conocido de algunos recursos sobre números de registro único de alquiler y en sus resoluciones confirmatorias de la calificación sienta una doctrina jurídica en la materia (como tradicionalmente ha venido haciendo), fijando el rumbo que ha de seguir un mercado de vivienda transparente y contribuyendo a dotar la seguridad jurídica iniciada con el RD 1312, de 24 de diciembre, que creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Así, la emisión del Número de Registro se puede obtener en cualquier momento y tiempo por el interesado que pretenda comercializar su vivienda en alquiler online y no afecta a las reservas anteriores al 1 de julio de 2025, pues es a partir de esta fecha cuando es exigible la constancia del número para anunciarse.

El registrador comprueba que se acredita el cumplimiento de la normativa sectorial (en el caso de turismo) y urbanística y que no existen impedimentos de la propia finca para esa comercialización, por ejemplo, que no sea una vivienda de protección oficial, que no tenga limitaciones o prohibiciones estatutarias que prohíban el alquiler turístico…etc.

Así el propio Tribunal Supremo en sentencia de 15 de junio de 2018, cuya doctrina ratifica la más reciente Sentencia del Alto Tribunal de 29 de noviembre de 2023 y de 30 de enero de 2024, aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal y señalaba que "En el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad".

Esta protección y efectos frente a todos que da el Registro de la Propiedad provoca que solo sea legal la comercialización online con el referido Número de Registro único de Alquiler. Así ha señalado la DGSJyFP en resolución de 19 de junio de 2025, entre otras, dejando sentado que una determinada calificación administrativa (adquisición previa de dicho carácter de vivienda de uso turístico), no prejuzga ni condiciona la asignación de número independiente ni la calificación registral (conforme las previsiones del Real Decreto 1312/2024); siendo así que la cláusula estatutaria en la que se basaba la calificación negativa del Registrador, es muy similar a las enjuiciadas por el Tribunal Supremo en sentencias como las reseñadas, e incluye la prohibición de alquiler turístico, por lo que aquella se ajusta plenamente a las previsiones del citado real decreto. Y es que, en conclusión, un título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en la esfera administrativa, pero no supone la validez civil del alquiler turístico en la finca; siendo la comunidad de propietarios quien –si lo desea– puede modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad turística.

De tal modo que solamente el registrador de la propiedad puede ser quien califique y acredite de una forma dinámica y a lo largo de toda la vida del número de registro único de alquiler (y no meramente estática -en un tiempo determinado-), que no existe tal limitación sobre la vivienda en cuestión.