La oferta de viviendas turísticas se duplica en sólo dos años

Las viviendas turísticas disponibles en el mercado español se incrementaron en 247.667 unidades durante los últimos dos años. La falta de una legislación homogénea está generando polémicas en ayuntamientos como el de Madrid o Barcelona por la persecución de los pisos «ilegales»

Las principales plataformas de alojamiento entre particulares han incrementado su oferta un 88.8% desde 2014. La proliferación de páginas webs cuyo fin es servir como intermediarios y el incremento de la demanda en este tipo de alojamientos son los principales motivos que explican este crecimiento. En concreto, las viviendas turísticas acaparan el 35,6% de los viajes vacacionales en España, frente al 43,7% de los hoteles, según el último informe publicado por HomeAway. El precio y la ubicación son los valores añadidos que más tienen en cuenta los usuarios. El perfil del consumidor, que explica en parte el incremento exponencial de la demanda, muestra altas tasas de reincidencia: hasta un 77% de los visitantes prevé volver a utilizar este tipo de alojamientos en lo que queda de año.

Los principales destinos por volumen de reservas son Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Canarias. En la misma línea, los principales puntos de origen dentro de la península son estas comunidades y Madrid, que lidera la demanda neta de viviendas turísticas.

Turismo «low cost»

Sin embargo, los alquileres particulares no son sólo un cambio de modelo en el sector, sino que también son un atractivo negocio que cada vez reúne a un mayor número de anfitriones e intermediarios. Según el citado informe, se estima que el gasto en un viaje turístico es de 2.352 euros durante toda la estancia (con una media de cuatro personas por residencia). De estos, 449 euros pertenecen a alquiler del alojamiento y 1.904 de otros gastos vinculados a la estancia. En este sentido, se observa una ligera tendencia a la baja del gasto en alquiler desde 2014, cuando la media se situó en 566,7 euros. Los últimos datos agregados sobre el negocio reflejan que las viviendas turísticas generaron unos ingresos de 2.600 millones en 2014 en España, según un estudio de Esade. Las plataformas intermediarias han sido las que mejor han sabido capitalizar la demanda de este tipo de viviendas. El gigante on-line Airbnb lidera el ranking por volumen de propiedades, con un aumento de las 75.390 que registraba en 2014 a las 170.000 con las que cuenta en 2016 (+125,4%). Le sigue muy de cerca el portal Homeaway, cuya evolución supuso pasar de un stock de 65.541 a 121.459 residencias en tan sólo dos años (+85,3%). Niumba, Wimdu y Housetrip también experimentaron sendas subidas, con un 79,8%, un 27% y un 110,5% más de propiedades, respectivamente. Cierran la lista Rentalia, Vacaciones-España y Only-Apartaments, la última con un espectacular crecimiento de casi el 500% en su oferta. El total de viviendas pasó de registrar 278.769 unidades en 2014 a las 526.436 de 2016 (+88,8%).

La polémica en torno a este tipo de alojamientos surge a raíz de la Ley de Arrendamientos de 2012, que deja en manos de cada autonomía, e incluso de cada ayuntamiento, la posibilidad de legislar en torno a la materia. El caso más mediático fue el del Ayuntamiento de Barcelona que, acogiéndose a la Ley de Turismo de Cataluña, impuso sendas multas de 60.000 euros a las plataformas Airbnb y HomeAway por permitir el anuncio de viviendas ilegales en sus páginas. Además, la alcaldesa Ada Colau ha iniciado su particular cruzada contra este tipo de alojamientos no declarados, tras ordenar el cierre de 256 apartamentos que no contaban con licencia preceptiva. Las sanciones podrían llegar a alcanzar los 600.000 euros, cantidad máxima prevista en la legislación, si los intermediarios reinciden en hacer publicidad a este tipo de propiedades. Los dos gigantes del alquiler turístico ya han anunciado su intención de recurrir por la vía contencioso administrativa dicha decisión del consistorio. Por otro lado, el Gobierno municipal habilitó una web para que la ciudadanía colaborara en la denuncia de este tipo de prácticas.

El Ayuntamiento de Manuela Carmena en Madrid tampoco se queda atrás en la lucha contra los pisos ilegales. La alcaldesa expedientó recientemente a 153 apartamentos, todos situados por la zona centro, motivadas por las denuncias de vecinos y asociaciones del sector. La Comunidad de Madrid también ha tenido problemas a la hora de regular la actividad turística entre particulares. En concreto, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) tumbó la propuesta del Gobierno regional de establecer una estancia mínima de cinco días para las viviendas turísticas.

San Sebastián ha sido el último en sumarse a la polémica con la nueva Ley de Turismo, que entrará en vigor a partir de septiembre. La norma incluye como principal novedad la obligación para los propietarios de pisos arrendados a turistas de firmar una declaración de responsabilidad, que supondrá la inscripción automática en el registro de actividades turísticas de Euskadi. La vivienda que no se ajuste a este requisito se expondrá a multas similares a las de Barcelona, 600.000 euros en el caso de las residencias ilegales. Además, el consistorio, junto con la Diputación de Guipúzcoa se plantea también imponer una tasa para que los turistas contribuyan con los gastos de limpieza y mantenimiento. Andalucía aprobó el pasado mes de mayo el decreto que regula los alojamientos turísticos y los integra dentro de la oferta reglada. Con la nueva regulación, la inscripción en el Registro es obligatoria para poder operar, además de la correspondiente declaración responsable y el código de registro. Un total de 12.591 viviendas ya han presentado su declaración ante el organismo, de las que 9.878 ya han sido validadas, según los últimos datos aportados por la Junta.

Hasta cinco comunidades autónomas carecen de normativa actualmente o se encuentran en pleno proceso de redacción del borrador. Extremadura, La Rioja, Castilla-La Mancha y Castilla y León no tienen regulado todavía el mercado del alquiler turístico. En este sentido, son muchas las voces que se han sumado a la petición de una legislación homogénea tanto desde dentro como desde fuera del sector. El sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha) estimó recientemente que el 42% de los alquileres turísticos que se producen en España no se declaran ante la Administración.

Un negocio muy rentable

Las plataformas de alquiler turístico se han convertido en pocos años en empresas con mucho valor y un alto potencial de crecimiento. Airbnb, líder en el sector, consiguió en la última ronda de financiación captar 766 millones de euros, alcanzando una valoración total de 27.050 millones. Con este último movimiento, la compañía logró triplicar su valor en tan sólo dos años. La segunda en el ranking por volumen de propiedades es HomeAway, la cual fue adquirida por Expedia –propietaria de otras plataformas como Trivago o Hostels.com– por 3.600 millones de euros en noviembre pasado. Los gigantes de la industria no sólo destacan por sus impresionantes resultados. También están en el foco de atención por sus problemas con el fisco. En concreto, Airbnb declaró en 2015 un beneficio bruto en España de 107.924 euros a través de su filial Airbnb Marketing Services, que se dedica a prestar servicios de marketing y publicidad. El grueso de sus ingresos se transfiere directamente a Irlanda, donde la compañía tiene su sede central para Europa y donde el Impuesto de Sociedades afecta sólo al 12,5% del beneficio, frente al 25% en España. La plataforma sólo pagó en la península 81.285 euros para el ejercicio 2015.