Lluvia de hipotecas a la vista

Desde agosto de 2013 hasta el pasado mes de junio aumentaron un 108%, y podrían triplicarse durante el próximo lustro.

El mercado hipotecario se encuentra en plena efervescencia. Si en agosto de 2013 se inscribieron 12.146, durante el pasado mes de junio el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad ascendió hasta las 25.274. Se trata de un vertiginoso incremento del 108%. Y las perspectivas para el futuro resultan de lo más halagüeñas, ya que en el próximo lustro podría superarse la barrera del medio millón al año, aunque de los datos del Consejo General del Notariado se desprende que los créditos hipotecarios sufrieron en julio un eventual retroceso del 4,7% interanual. Una caída que se explica por el efecto de las cláusulas de intereses de demora –a raíz de una sentencia del Supremo–. Es decir, no es que se firmen menos hipotecas, sino que hay muchas pendientes de registrar.

La ebullición del mercado se debe, al margen de al abaratamiento de las cuotas por la bajada del Euribor, a que los bancos han vuelto a apostar por la concesión de créditos para compraventa, y a que sus condiciones resultan lo suficientemente atractivas como para que las familias con ahorros se decidan a buscar casa y a financiarla mediante un préstamo. Asimismo, las viviendas en las grandes ciudades están subiendo de precio, lo que demuestra que ha llegado el momento de comprar.

Más baratas

Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), asegura que es buen momento para pedir una hipoteca porque es un buen momento para comprar una vivienda. La bonanza del mercado, piensa, es una consecuencia de las mejores perspectivas económicas, de los precios competitivos de los inmuebles tras el fuerte ajuste de los últimos años y de la mayor accesibilidad al crédito en un entorno de tipos de interés particularmente bajos. «Estamos en el inicio de un nuevo ciclo con unas expectativas muy favorables para el mercado. Es la hora de comprar un piso. Y si para ello hay que pedir una hipoteca, el momento es ideal», apostilla. El importe medio de las hipotecas aumentó en junio un 7,5% en tasa anual, y se situó en 112.516 euros. Tanto en los préstamos a tipo fijo como variable, se está produciendo una rebaja en los intereses. De hecho, hoy en día pueden encontrarse hipotecas a interés fijo por debajo del 2% y a interés variable con diferenciales –que se suman al Euribor– inferiores al 1%. Se trata de cifras impensables hace tres años. Según datos de la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia, el diferencial medio en agosto de 2013 era del 3,211%, mientras que el mes pasado estuvo al 1,448%. Ello, añadido a que el Euribor está en negativo, hace que las cuotas a pagar puedan ser, si no se tiene cláusula suelo, bastante más económicas que antaño.

Poniendo como ejemplo una hipotética hipoteca de 120.000 euros a pagar en 20 años, Maica López, responsable de contenidos de Bankimia.com, y teniendo en cuenta las cuotas a interés variable, calcula que los pagos a los que debería hacer frente un titular que firmara su contrato en agosto de 2013, cuando el diferencial medio, según Bankimia, era del 3,144%, ascienden a 671 euros mensuales. Las cuotas de esta misma hipoteca, con el diferencial medio de agosto de 2016 –1,448%–, serían de 574 euros al mes. Es decir, 100 euros menos al mes. Por otra parte, los hipotecados ahorrarán casi 500 euros en comisiones con la nueva norma sobre hipotecas.

En cualquier caso, López esclarece que determinar si es un buen momento o no para hipotecarse no sólo depende de las condiciones del mercado, sino también de la situación personal de los solicitantes, ya que «no existe una hipoteca perfecta. Se deben tener en cuenta los ingresos de los futuros titulares, si tienen contratos fijos y estables, planes de futuro...».

¿Tipo fijo o variable?

González insiste en que estamos ante un escenario de tipos históricamente bajos, debido a las políticas expansivas del BCE. Si bien durante los últimos años la cotización de los índices ha sido muy baja, nunca había descendido hasta los niveles actuales. Y no hay ninguna señal de que Draghi vaya a mover ficha para retirar estímulos, por lo que el Euribor continuará estabilizado a la baja a lo largo de un par de años.

Las hipotecas han dejado de constituir un balón de oxígeno para el negocio bancario, ya que la rentabilidad de la mayoría de ellas no llega a alcanzar el 1%. Es más, fuentes consultadas aseveran que las entidades ya no las ofrecen por su rendimiento, sino por la posibilidad de captar y fidelizar clientes.

La bajada del Euribor ha reactivado el mercado hipotecario. Los tipos anormalmente bajos son un gran incentivo para que la gente se anime a solicitar hipotecas, y este descenso ha supuesto la explosión de las hipotecas a tipo fijo, que en breve supondrán más del 25-30% de los nuevos préstamos hipotecarios.

El Euribor ha seguido una tendencia bajista en los últimos meses, pero ha podido tocar fondo. No obstante, la previsión a futuro resulta muy difícil de pronosticar. Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, prevé un estancamiento e incluso un ligero repunte al alza, aunque nada relevante.

Las hipotecas a tipo fijo atraviesan su «época dorada». Y es que el Euribor, desde su creación –en 1999– hasta el inicio de la crisis, jamás estuvo por debajo del 2%. Ahora hay ofertas a tipo fijo en niveles inferiores y el plazo de vida de las hipotecas es muy largo, por lo que «es un momento único para asegurarse unas buenas condiciones y dormir tranquilo».

¿Mejor a tipo fijo o variable? Villén señala que si el plazo de pago va a ser corto –hasta 10 años–, seguramente la opción de hipoteca a tipo variable sea más interesante. Al igual que si el comprador tiene capacidad de pago anticipado, de manera que ante una subida de tipos pueda hacer amortizaciones anticipadas. Sin embargo, si no existen expectativas de incremento de ingresos y se espera que la hipoteca permanezca viva durante un plazo largo, «las hipotecas a tipo fijo son la mejor opción».

Dicho esto, Villén corrobora que no hay mejores hipotecas, sino mejores hipotecas para las necesidades de cada cliente. Algunos requerirán un alto porcentaje de financiación porque tienen pocos ahorros, y están dispuestos a pagar un tipo de interés más alto o a vincularse algo más con el banco. Pero los más solventes deben elegir entre condiciones más interesantes de intereses –con diferenciales por debajo del 1%–. Eso sí, siempre a cambio de comprometerse con las entidades con diferentes productos, como seguros de hogar y vida, domiciliaciones de nóminas y recibos, planes de pensiones.

Aunque elegir la modalidad de la hipoteca dependerá del importe del préstamo y del tiempo necesario para amortizarlo, el tipo fijo marcará tendencia mientras el Euribor continúe por debajo de cero. El índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España cerró agosto en negativo –en el -0,048%– por séptimo mes consecutivo, por lo que las entidades intentan blindarse ofreciendo hipotecas a tipo fijo. Y es que si hasta hace apenas unos meses el 90% de las hipotecas se firmaban a tipo variable, un 20% de las hipotecas registradas en junio fueron a tipo fijo. Pau A. Monserrat, economista de iAhorro.com, augura que los datos de julio, agosto y septiembre apuntalarán el crecimiento porcentual de las hipotecas a tipo fijo. «Cuando el Euribor crezca la banca volverá a preferir el tipo variable para trasladar el riesgo del tipo de interés al cliente», advierte.

El mercado hipotecario es uno de los más importantes dentro de la actividad crediticia de las entidades financieras, y fuentes del sector bancario admiten conceder en la actualidad entre el 70 y el 80% de las solicitudes de hipoteca que reciben. Se ejecutan menos operaciones que en la época de la burbuja, pero con una mayor calidad de riesgo. En la medida que atravesamos un periodo de crecimiento económico, se descuentan unas mejores perspectivas, por lo que la banca se muestra más proclive a prestar. Y las mismas circunstancias concurren en los clientes.

En cuanto a los requisitos a cumplir, y aunque continúan siendo más exigentes que antes de la crisis, resultan algo más laxos que un par de años atrás, cuando el mercado hipotecario empezó a resurgir. Se ha rebajado el volumen de ingresos recurrentes mínimos que se exigen a los nuevos solicitantes de hipotecas, en función de la entidad. Y si en algunos casos ha pasado de 3.000 euros a 2.000 euros al mes; en otros, de 2.000 euros a 600 euros.

Pese al significativo incremento que ha experimentado el número de hipotecas conferidas por la banca, González no cree que se estén relajando los criterios de concesión de créditos. Las expectativas económicas han mejorado y la ponderación de los factores que afectan al riesgo de las operaciones ha de matizarse. Otra valoración bien distinta se haría en caso de encontrarnos en un escenario de depresión económica y crecimiento del paro.

Tras el estallido de la burbuja y la posterior hecatombe económica, los bancos deberían ser expertos en conceder hipotecas responsables. Sobre todo, gracias a los avances tecnológicos, a los datos estadísticos de que disponen y a un personal capaz de seleccionar con precisión los perfiles de clientes que pueden optar a financiación con garantía real para adaptar los precios de cada hipoteca a este análisis. No obstante, Monserrat piensa que «los criterios de riesgo son los de siempre». Admite que habrá bancos que hayan invertido en procesamiento de la información, pero no lo percibe en la práctica de la concesión actual de hipotecas.

De momento, lo que frena la concesión de hipotecas es que la mayoría de las entidades exige a los hipotecados más del 30% de ahorros, en relación a lo que necesitan financiar. Y Monserrat pronostica que en unos meses habrá más bancos que financien el 100% del valor de compraventa de la casa, lo que ampliará el colectivo de familias que puedan hipotecarse. Aun así, el economista de iAhorro.com descarta que se esté fraguando una nueva burbuja inmobiliaria.

Sin riesgos de burbuja

Es evidente el momento dulce que atraviesa el mercado hipotecario, pero «no se está sobrecalentando. 25.000 hipotecas al mes son pocas». Además, otro de los factores que podrían hacer saltar las alarmas es la subida de los precios. Y a cinco o diez años vista Monserrat lo ve difícil, dado que los sueldos reales de quienes quieren comprar una vivienda no parece que vayan a dispararse. «No podrán comprar casas más caras, lo que limitará el encarecimiento de las viviendas». Asimismo, la Sareb todavía tiene muchas casas vacías, a expensas de la recuperación del mercado inmobiliario. Y cuando «el banco malo» comience a sacarlas a la venta impedirá que el precio de los inmuebles suba como debería hacerlo si estuvieran ocupadas.

Fuentes consultadas afirman que la banca se está viendo presionada a estimular su negocio hipotecario para hacer frente a la competencia creciente de los nuevos agentes digitales. A pesar de que las «fintech» aún no compitan con los bancos en cuanto a préstamos hipotecarios, legalmente es posible que un prestamista privado «fintech» deje dinero a familias o empresas con garantía hipotecaria. Y Monserrat indica que también hay empresas tecnofinancieras que aportarán mucho valor a los bancos, con herramientas de análisis de riesgo muy específicas que estudiarán toda la información que la red proporciona de un cliente. «Las redes sociales o el uso de tarjetas son fuentes de información que, respetando la protección de datos personales, jugarán un papel clave en un futuro próximo», agrega.

Hacia las 550.000 firmas al año

La firma de hipotecas se multiplicará por tres en 2020, desde las aproximadamente 200.000 que se inscribían hace apenas tres años. Desde Oliver Wyman revelan que la coyuntura macroeconómica, el entorno de tipos de interés y el aumento de la demanda y de la oferta crediticia constituyen «drivers» que indican que en los próximos años el volumen de concesión de nuevos préstamos hipotecarios para vivienda puede escalar hasta los 550.000.

Las transacciones han estado por debajo del equilibrio de mercado en España desde el estallido de la crisis. Y la previsión para 2020 de la consultora estaría en la línea con el nivel de equilibrio del mercado. Además, es de esperar que se haya creado una «demanda embalsada» que estiman en más de 300.000 potenciales transacciones que irán materializándose a lo largo de los próximos años.

En septiembre de 2005 se llegaron a registrar 129.128 hipotecas sobre vivienda, y Monserrat piensa que alcanzar las 50.000 hipotecas al mes –el doble que ahora– es una cifra factible. El economista de iAhorro.com resalta que a largo plazo podríamos perfectamente triplicar los datos actuales. Eso sí, avisa de que cuando se llegue a las 75.000 hipotecas mensuales, las alarmas que alertan de la creación de una burbuja inmobiliaria empezarán a sonar.

Gancho para fidelizar clientes

Más allá de que las hipotecas ofrezcan rentabilidades a las entidades en caso de que las gestionen correctamente, son el producto estrella para captar clientes y posteriormente fidelizarlos. Y es que se trata del gancho básico para después vender durante varias décadas distintos productos y servicios.

La forma de vender hipotecas ha cambiado por completo. Si bien hasta 2007 los que querían solicitar una hipoteca acudían al banco de confianza de la familia, a la sucursal «de toda la vida», ahora se buscan las mejores condiciones, lo que ha encrudecido la competencia hasta límites insólitos. De hecho, los comparadores de hipotecas –que aparecieron en 2009- experimentarán una explosión durante los próximos años.

La competencia entre entidades para ofrecer las mejores condiciones se recrudecerá, pero Monserrat no prevé ninguna «guerra de hipotecas» en cuanto a tipos de interés, que ya se encuentran en negativo. No obstante, sí vaticina una mayor competitividad para captar clientes, concediendo más hipotecas de las que actualmente aprueban.

Aunque la rentabilidad asociada a las hipotecas dependa del tipo de crédito concedido y de la morosidad que sufra la entidad, el tipo de interés marca el margen. Sin embargo, hay que tener en cuenta los sobrecostes que se derivan de las comisiones y de los diferentes productos que encasquetan. Sobre todo, relacionados con los seguros de la vivienda y las obligaciones de uso de tarjetas.