La expansiva rentabilidad inmobiliaria

Si dividimos el rendimiento de un activo entre su precio, obtenemos la tasa de rentabilidad bruta de ese activo. Ésto es, qué porcentaje de la inversión recupero mediante los ingresos que regularmente me proporciona. La tasa de rentabilidad bruta suele ser muy utilizada en la valoración de muchos activos financieros. Cuanto más elevada es la rentabilidad, más relativamente barato se halla un activo y, por el contrario, cuanto más baja es la rentabilidad, más relativamente caro se encuentra. Por ejemplo, una acción con un precio de 100 euros será mucho más barata si promete pagarme un dividendo de 10 euros (tasa de rentabilidad del 10%) que si promete pagarme un dividendo de 1 euro (tasa de rentabilidad del 1%). De ahí que el precio de aquellos activos con una alta rentabilidad sostenida tienda a aumentar (muchos inversores querrán comprarlos y, por tanto, su cotización repuntará) y el de aquellos activos con una baja rentabilidad tenderá a caer (muchos inversores querrán venderlos y, por tanto, su cotización disminuirá). Este mismo concepto de tasa de rentabilidad bruta podemos emplearlo para la valoración de los inmuebles: toda vivienda cuenta con un precio de mercado y, a su vez, genera unos ingresos potenciales en forma de rentas de alquiler. Si dividimos los ingresos por alquiler de una vivienda entre su precio, obtendremos su tasa de rentabilidad bruta. Ese es el ejercicio que acaba de efectuar la Sociedad de Tasación durante el primer trimestre de este año para el mercado inmobiliario español y el resultado es que la rentabilidad media de alquilar un inmueble en España es del 8,2%, lo que a su vez supone una revalorización del 7,6% con respecto al año pasado. En otras palabras, la vivienda en nuestro país está ofreciendo ahora mismo unos retornos superiores a los de otros activos financieros y, además, esos retornos están aumentando año tras año. Dos son las circunstancias que explican esta situación: por un lado, y tras la reciente experiencia de la burbuja inmobiliaria, la demanda de alquiler se mantiene fuerte, lo que hace que el coste de los arrendamientos también aumente (sobre todo cuando combinamos esa fuerte demanda con una oferta artificialmente restringida, tanto por las limitaciones urbanísticas de los Ayuntamientos cuanto por la inseguridad jurídica a la que se somete a los arrendadores); por otro, aun con las alzas experimentadas en 2016 y 2017, los precios de la vivienda en propiedad siguen acumulando una intensa caída desde los máximos de 2007 (en concreto, se ubican un 33% por debajo de máximos). En caso de que esta alta rentabilidad de la vivienda se mantenga durante los próximos años, cabrá esperar que los precios de los inmuebles comiencen a crecer por encima de los alquileres para regresar a unas tasas de rentabilidad brutas más acordes con nuestra historia y nuestra situación y, también, con las que pueden cosecharse en otras inversiones de riesgo comparable. De ser así, una de las últimas heridas abiertas por la crisis –el hundimiento de los valores inmobiliarios– terminaría por cerrarse.