¿Qué pasará con la vivienda?

Una de las grandes preocupaciones de muchos españoles a raíz de la fuerte crisis económica que se avecina es qué sucederá con los precios de la vivienda. Después de un lustro de fuertes incrementos en los precios, parecía que ya habíamos regresado a un nuevo ciclo alcista. Que entre 2008 y 2014 el ladrillo se vino abajo de manera excepcional pero que ya volvíamos a la feliz tendencia de incrementos ininterrumpidos –feliz, al menos, para los propietarios e inversores, no tanto, claro, para los potenciales compradores–. Pero la actual crisis económica –derivada de la crisis sanitaria pero mucho más duradera que ésta– vuelve a despertar razonables dudas entre los ciudadanos. ¿Qué sucederá durante los próximos años con el precio de los inmuebles? ¿Mantendrá la trayectoria alcista reciente

–acaso más atemperada por las circunstancias– o asistiremos a una nueva fase de caídas? Empecemos explicando brevemente cómo se determina el precio de la vivienda. Como sucede con cualquier otro bien, éste es el resultado de la interacción entre su oferta y su demanda. La oferta en nuestro país se halla contingentada políticamente: son las autonomías y los ayuntamientos quienes, mediante la regulación del uso del suelo, determinan cuántas viviendas pueden –o no– construirse. La demanda depende, por su parte, de la capacidad de pago de los potenciales compradores; y tratándose de un bien duradero que habitualmente adquirimos a crédito

–préstamos hipotecarios–, esa capacidad de compra viene determinada esencialmente por dos factores: los tipos de interés –es decir, el coste de anticipar al presente nuestra renta del futuro– y nuestros ingresos esperados durante los próximos años. Si los tipos de interés son bajos y, además, esperamos incrementar nuestros ingresos de una manera muy notable a lo largo de los próximos ejercicios, entonces nuestra capacidad actual de endeudamiento será muy alta y, con ella, nuestra capacidad para abonar un precio elevado por una vivienda. Sin embargo, tras el vendaval del coronavirus, no parece que ése vaya a ser el caso para la mayoría de la población. Las expectativas de ingresos de muchísimo españoles se han desmoronado y, por tanto, su capacidad de endeudamiento máxima también va a hundirse –aun cuando los bancos centrales logren mantener los tipos de interés bajos merced a sus líneas de liquidez al sistema bancario–. Y así, si la demanda de vivienda cae –es decir, si se reduce la cantidad máxima de dinero que pueden pagar los ciudadanos por una vivienda–, los precios de los inmuebles también tenderán a disminuir. En términos generales, parece claro que éste debería ser el escenario central a manejar por todo aquél que desee aproximarse al mercado inmobiliario.