¿Cómo abaratar la vivienda?

De acuerdo con el Observatorio de Emancipación –sí, en nuestro país existen observatorios para todos los gustos–, un trabajador joven debería cobrar el doble de lo que cobra hoy para poder comprarse una vivienda. Ante semejante dato, caben dos estrategias distintas: o incrementar los salarios (manteniendo los precios de la vivienda constantes) o abaratar la vivienda (manteniendo los salarios constantes). El problema de la primera estrategia –centrarlo todo en los salarios– es que si el stock de inmuebles permanece constante y, al mismo tiempo, aumentamos el poder adquisitivo de los ciudadanos, los precios de la vivienda tenderán a crecer todavía más de lo ya lo han hecho. Por consiguiente, es crucial tratar de abaratar el precio de la vivienda incrementando su oferta (al margen de si los salarios también se incrementan durante ese período). Sin embargo, son muchos los que afirman que aumentar la oferta no contribuye a reducir los precios porque entre los ejercicios 2001 y 2007 el parque de viviendas español creció de manera muy sustancial y, sin embargo, los precios no bajaron sino que se incrementaron. Mas semejante argumento no desmiente la influencia de la oferta sobre los precios, en esencia porque el período de tiempo es demasiado breve como para poder evaluar sus efectos. Si extendemos el horizonte temporal, comprobaremos que la oferta sí ha jugado un papel relevante en los precios. Primero, entre 2001 y 2019, el número de hogares en España se incrementó desde 14,18 a 18,62 millones, lo que supone un crecimiento del 31,2%. Segundo, durante ese mismo período de tiempo, la renta disponible neta per capita se incrementó en más de un 47%. Por consiguiente, la demanda creció muy sustancialmente por ambos frentes: aumentó el número de demandantes y creció la capacidad adquisitiva nominal de esos demandantes. ¿Qué pasó durante ese mismo período con la oferta? Pues, en tercer lugar, el número de viviendas (principales, secundarias y vacías) ha crecido un 22,2%, desde 21,03 a 25,79 millones. Es decir, la oferta ha crecido sustancialmente menos que la demanda y, por eso, los precios se han incrementado durante ese mismo período de tiempo en un 45%, esto es, desde los 947 euros por metro cuadrado a 1.374 euros por metro cuadrado. Si la oferta hubiese crecido más que la demanda, los precios no habrían seguido esa trayectoria ascendente. De ahí que la solución siga siendo la misma que se nos enseña en cualquier manual de introducción a la economía: si queremos reducir los precios, hemos de aumentar la oferta. Y para incrementar la oferta de viviendas, hemos de quitar las zarpas políticas de encima. Hay que liberalizar el suelo y aliviar carga regulatoria para que bajen los costes y la promoción privada pueda ajustar el stock de inmuebles a las necesidades de los ciudadanos (incluyendo a los más jóvenes). Todo lo demás es política ficción.