A pesar de que el nivel de compraventas en el periodo 2022-2024 se ha situado en los máximos de la década y aunque el incremento de los precios residenciales descontando el efecto de la inflación haya sido moderado hasta la fecha, el acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la ciudadanía. Esto sucede especialmente en provincias como Málaga, donde la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente para cubrir la creciente demanda, lo que ocasiona una presión alcista sobre los precios. De hecho, es la capital andaluza con la mayor subida interanual, alcanzando un 22,63 por ciento, lo que la posiciona como la sexta capital española con mayor incremento de precios, según la plataforma pisos.com.

El precio de la vivienda de obra nueva muestra un amplio rango de valores en función de la ubicación, con una oscilación de entre 1.000 y 5.300 euros el metro cuadrado, con mayor concentración en el intervalo 1.700 – 2.900 euros por metro cuadrado.

Los precios más elevados se encuentran en municipios que actúan como polos de empleo relevantes o en zonas de fuerte atracción turística, caso de la provincia de Málaga, donde la propia capital o municipios como Marbella emergen como ubicaciones que más se han revalorizado desde los mínimos alcanzados durante la crisis financiera de 2008 junto a capitales como Madrid o Barcelona.

De hecho, según informe de Tinsa, entidad especializada en valoración, consultoría inmobiliaria y análisis de datos, de las ubicaciones que exceden los máximos alcanzados durante el ciclo expansivo que culminó en 2007 –descontando el efecto de la inflación– se encuentran a la cabeza las dos ciudades malagueñas anteriormente referidas, además de Santa Cruz de Tenerife y Benidorm (Alicante).

El esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35 por ciento de la renta disponible media en la mayoría de los municipios estudiados, si bien, destaca el esfuerzo por encima del 70 por ciento de la renta disponible media en ubicaciones con elevado componente turístico, como Benidorm (Alicante), Marbella (Málaga), Orihuela (Alicante), Torrevieja (Alicante), Barcelona, Cádiz y Málaga. Según Tinsa, la limitación de la oferta en combinación con el sostenimiento de una demanda robusta continúa alimentando tensionamientos en los precios residenciales, y los mayores aumentos se concentran en zonas turísticas, polos de empleo y municipios secundarios próximos a estos.

Entre las provincias que muestran los tensionamientos más críticos, por encima del 45 por ciento de la renta disponible del hogar medio, se encuentran Málaga, Baleares, Cádiz y Madrid.

La demanda residencial entre 2021 y 2024 se ha mantenido en líneas generales en niveles robustos, impulsada por el aumento de la población y favorecida por el contexto de ahorro acumulado y resistencia del empleo.

Y es que la incertidumbre generada por la inflación y la reciente reducción del coste hipotecario, en combinación con unos precios residenciales moderados con respecto a otros países, han movilizado la inversión en vivienda tanto de residentes como de no residentes.

No en vano, aunque la demanda residencial ha aumentado, las compraventas de vivienda nueva muestran estancamiento, con una evolución paralela a las viviendas terminadas que se añaden al parque residencial, evidenciando una limitación de la oferta disponible que deja demanda insatisfecha.

Con todo, la construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda; de hecho, existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales.

El documento se retrotrae al exceso de stock generado durante la burbuja inmobiliaria del año 2007, como punto de inflexión tras el cual el sector de la construcción continuó manteniendo un volumen de producción reducido, sosteniendo la inercia generada por la gran recesión de 2008 que derivó en escasa generación de suelo, largos procesos de aprobación de licencias, escasez de mano de obra y limitaciones a la financiación de pequeños y medianos promotores, entre otros.

En los años inmediatamente posteriores a la pandemia, el entorno inflacionista agregó obstáculos relacionados con la escasez de materiales, dilatando el ritmo de adición de viviendas nuevas al parque residencial.

Al mismo tiempo, durante esos años se produjo un incremento de las compraventas de vivienda, impulsado principalmente por la reactivación de la demanda nacional local, pero también por la inmigración y por las compraventas de extranjeros no residentes, que en ambos casos aumentaron su cuota con respecto a niveles históricos.

Comprar una vivienda en la provincia de Málaga supuso en el año 2024 un desembolso medio de 298.593 euros, según el Anuario 2024 de la Estadística Registral Inmobiliaria, elaborado por el Colegio de Registradores. Esta cifra sitúa a Málaga como la tercera provincia más cara del país, solo por detrás de Islas Baleares y Madrid y muy por encima –100.000 euros– del promedio nacional, fijado en 198.407 euros. Andalucía, con 124.799 operaciones, fue en 2024 la región con más viviendas vendidas.