La intervención del precio de los alquileres dispararía un 33% las rentas si se aplicase ya

La idea que vende el Gobierno es que la intervención que pretende de las rentas de los alquileres en aquellas zonas “estresadas” ayudará a relajar los precios. Como han puesto de manifiesto, sin embargo, varios estudios realizados en ciudades donde ya se ha implementado una medida similar, la práctica ha demostrado que esto no es así. Y en España, va camino de no serlo tampoco. Al menos, si nos atenemos a una simulación realizada con viviendas reales por la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). La empresa especializada en la gestión integral de alquileres ha seleccionado una muestra de 29 viviendas que tiene alquiladas en la Comunidad de Madrid, les ha aplicado el Índice de Precios del Alquiler desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y ha concluido que, de aplicarse ahora mismo, subiría los precios del alquiler, de media, un 33%. Este incremento se traduciría en aumentos de hasta 300 euros.

Para realizar la simulación, la ANA ha introducido los datos de las viviendas en el buscador del Ministerio que despliega una leyenda con la Capa_SeccionesCensales donde ha extraído los dos principales datos que le interesaban para sus inmuebles: el precio del índice x M2, expresado en renta M (€/m2) y el rango P25-P75, que son los percentiles que reflejan el intervalo en el que se encuentran los valores del 50% de los bienes inmuebles de uso vivienda. El primer valor que nos sale en renta M (€/m2), lo multiplicamos por los metros cuadrados de nuestra vivienda y nos ofrece el precio medio al que deberíamos alquilar el inmueble.Los valores que nos denel rango P25-P75, lo multiplicamos también por los metros cuadrados de nuestra vivienda y nos dará una horquilla de precios,

Conclusiones

Según asegura ANA, en 23 de las 29 viviendas analizadas, el 79%, la renta media que indica el Índice de precios del alquiler del Gobierno es superior al precio al que ahora están alquiladas las viviendas. Además, si se toma como referencia la horquilla de precios que establece el percentil p75, la agencia asegura que sería posible que todos sus propietarios incrementasen los precios. Es decir, utilizando este parámetro, el índice se podría usar como una herramienta para subir el precio del alquiler en lugar de servir para el objetivo con el que fue concebido, bajarlos.

El informe también destaca que en el 79% de las viviendas analizadas, el Índice de precios de alquiler del Gobierno indica que la renta media por metro cuadrado debería tener un precio superior al actual precio de mercado. En siete de las viviendas analizadas, además, ANA ha detectado que la horquilla de precios que sitúa el percentil 25, que serían las rentas mínimas, está incluso por encima del precio al que se han alquilado actualmente esas viviendas. Estos 7 casos son para la agencia especialmente preocupantes por “el desfase de rentas que hay entre lo que plantea el índice de precios de alquiler del Gobierno y los actuales precios de mercado”. Así, por ejemplo, para una vivienda que ANA tiene alquilada en la calle Canencia de la Sierra de Vallecas por 675 euros, el índice plantea una renta media de 1.015 euros, 340 euros más. La renta mínima del Índice (p25) es de 707 euros. Siguiendo estos parámetros del Índice del Gobierno, esta renta habría que subirla en 32 euros para llegar al mínimo, y podría alcanzar, si el propietario quiere, un precio máximo (p75) de 1.372 euros de alquiler, según el índice gubernamental.

Para Manuel Romillo, director ejecutivo de la Agencia Negociadora del Alquiler, “utilizar un índice estadístico de carácter estructural, basado en la explotación de fuentes tributaria del año 2018, para intervenir las rentas de alquiler en 2021 y pretender seguir interviniendo los precios en el tiempo, en un mercado como el del alquiler de viviendas, que es claramente coyuntural y cambiante, es inconcebible y metodológicamente imposible, como hemos demostrado en nuestro caso práctico.”