La pandemia dispara la herencia de viviendas

En las primeras oleadas de la pandemia, cuando la vacuna era todavía una quimera y el coronavirus un enemigo temible para la ciencia por el desconocimiento que se tenía de la Covid-19, las cohortes de población de más edad sufrieron como nadie sus estragos. La mortalidad se cebó con las residencias de mayores en particular y con los grupos de más edad en general. Estas elevadas tasas de mortalidad en este grupo de población están provocando ahora un aluvión de viviendas en herencia nunca antes visto en las estadísticas.

El número de inmuebles transmitido mediante este método está en máximos históricos. En los seis primeros meses del año sumaron 103.116 operaciones, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), frente a las 60.743 del mismo periodo de 2020. Los datos del pasado ejercicio están, no obstante, distorsionados por los meses de confinamiento de primavera, en los que las notarías operaron al mínimo debido a las restricciones de movilidad. En cualquier caso, la cifra es casi un 13% superior a la registrada en 2019, el año anterior a la pandemia, cuando se contabilizaron 91.349.

Que el INE tenga registradas 103.116 transmisiones de este tipo hasta junio no significa que se trate de la cifra total de herencias que ha propiciado el coronavirus. Muchas otras no han sido aceptadas por los beneficiarios legítimos por las cargas que traía el inmueble o los elevados impuestos que hay que pagar en según qué comunidades autónomas para hacerse con la titularidad de la vivienda. El principal gravamen, el Impuesto de Sucesiones, oscila entre el 7,6% y el 34%, con bonificaciones según cada comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos (cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos…). Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana son, por el contrario, los territorios en que más dinero hay que desembolsar por este concepto. En cualquier caso, este impuesto está en el punto de vista del Gobierno y su intención es subirlo en aquellas comunidades donde menos se paga en el marco de lo que ha denominado «armonización fiscal», una estrategia que propugna para recortar lo que considera «dumping» fiscal por parte de comunidades como Madrid. Si es posible, el Ejecutivo pretende que el incremento se recoja, junto a otros como el de Patrimonio y Sociedades, en los Presupuestos Generales del Estado del próximo ejercicio. Y la exigencia de sus socios de investidura de ERC hará muy probablemente que salga adelante pese a lo controvertido de la medida.

Junto al impuesto de Sucesiones, una herencia de vivienda también conlleva abonar la plusvalía municipal a partir de su valor catastral en la localidad en la que se ubique el inmueble, así como otros gastos como los propios de notaría, fiscales o del Registro de la Propiedad.

Impacto en oferta

La entrada en el mercado de estas viviendas procedentes de las herencias no está provocando, en cualquier caso, un incremento muy significativo de la oferta. Según datos de Fotocasa Research, que lleva cinco años monitorizando esta variable del sector inmobiliario, ahora casi el 20% de la oferta de vivienda proviene de herencias (17,8%) mientras que antes de la pandemia el porcentaje de viviendas heredadas que estaban listas para vender o alquilar era del 13,9%. Es decir, se ha producido un incremento de cuatro puntos porcentuales en la oferta de vivienda en el mercado. El incremento de herederos oferentes de vivienda está protagonizado según los datos de Fotocasa por los vendedores, que alcanzan una cifra del 23% del total de vendedores de vivienda en 2021. Mientras tanto, los herederos que ofertan vivienda en el mercado de alquiler se sitúan en un 9,8% del total de arrendadores en 2021.

Desde el portal inmobiliario idealista apuntan que las herencias no parecen estar teniendo apenas impacto en el mercado inmobiliario. «La oferta de viviendas en venta se está reduciendo en mercados como el madrileño, debido a un alto interés de la demanda provocado por el optimismo de los procesos de vacunación, las ayudas europeas y los préstamos históricamente baratos. De hecho, los precios, en vez de caer en los grandes mercados han vuelto a crecer en tasas interanuales», explica su portavoz, Francisco Iñarreta.

Y es que como explica José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), «hay muchas más viviendas en herencia que llegan a las notarías de las que llegan al circuito de compraventa porque muchas las usan los familiares». «Quizá una de cada cinco puedan acabar en el mercado y ayudar a la oferta», abunda.

Lo que sí aseguran los expertos es que, aunque no lleguen muchas, las viviendas que acaban en el mercado son una buena oportunidad para los compradores. «Los herederos que ponen a la venta estas propiedades son más tendentes a negociar, salvo que tengan necesidades económicas o fiscales», explica Alfaro. Si no es el caso, su idea es hacer «una venta corta», que se liquide en no más de 30 días, explica el coordinador general de FAI. Y para lograrlo, la mejor vía es ajustar los precios a la baja.

En línea con los argumentos de Alfaro, desde la tasadora Tecnitasa, su presidente, José María Basáñez, explica que «en este grupo de viviendas heredadas y rápidamente vendidas, Tecnitasa detecta superior incidencia de valores de tasación, calculados en base al valor de mercado obtenido por el método de comparación, que puedan ser superiores a los respectivos precios pagados por los compradores, dadas las importantes rebajas realizadas por parte de los vendedores herederos al efecto de poder vender cuanto antes esas viviendas heredadas».