Coliving, propiedad compartida, temporal... se busca alternativa económica para facilitar el acceso a la vivienda

Las administraciones y la iniciativa privada buscan opciones más baratas que el alquiler o la compra tradicionales

Espacio común de un edificio de «coliving» en España
Espacio común de un edificio de «coliving» en España

La última edición del Observatorio de Emancipación Juvenil que elabora el Consejo de la Juventud de España (CJE) retrata un panorama laboral desolador para la juventud española. La tasa de paro entre los jóvenes al cierre de 2020 era del 30,2%; un 52% tiene un contrato temporal y el 26,1% contratos parciales. Además, los salarios de los jóvenes se sitúan, según el informe, en el entorno de los 11.643 euros brutos al año de media, 970 euros al mes. Con estos mimbres -y una pandemia de por medio que tampoco ayudó-, apenas un 15,8% de personas jóvenes de entre 16 y 29 años estaban emancipadas en 2020, el menor nivel en 22 años.

La inestabilidad laboral -para los que tienen empleo- convierte en una quimera para este grupo de jóvenes la adquisición de una vivienda. Ni dan el perfil de cliente seguro que busca la banca para conceder préstamos, ni tienen medios para ahorrar la importante entrada que requiere la compra de un piso. Pero optar por un alquiler tradicional tampoco es opción para muchos en un entorno de fuerte crecimiento de los precios en los últimos años -atenuado por el coronavirus- por el incremento de la demanda y la limitada oferta y las cada vez mayores exigencias por parte de los arrendadores para asegurarse el pago de la renta. ¿Qué alternativas le quedan entonces a estos jóvenes o a aquellos colectivos con menos renta para acceder a una vivienda? La primera red de seguridad debería ser la pública. Pero el parque de vivienda social sigue siendo escaso -la vivienda social supone tan solo el 2,5% del parque de vivienda total, según el Banco de España- y la limitación de precios para los arrendamientos que quiere introducir el Gobierno en la futura Ley de Vivienda se ha demostrado contraproducente en aquellos lugares como Berlín que lo han introducido.

A la espera que de el proyecto del Gobierno para edificar un parque público de 100.000 viviendas con ayuda de la iniciativa privada fructifique, algo que tardará muchos años; están empezando a surgir alternativas para proporcionar esa vivienda inalcanzable ahora para muchos.

Coliving

Entre las opciones que se manejan en el sector para atender a esta demanda está una que, a priori, cubriría las carencias que tienen los más jóvenes: el coliving. Este concepto engloba en sí el alquiler de una habitación dotada de cocina y aseo y poder compartir el resto de espacios comunes como zonas de trabajo, lavandería, bibliotecas o terrazas. Respecto al arrendamiento tradicional, cuenta con la ventaja de que el periodo de alquiler puede limitarse a un mes -o días, si el establecimiento tiene licencia hotelera-, por lo que se orienta a perfiles como el de jóvenes que no pueden plantearse invertir en una vivienda o en un alquiler de largo plazo y además buscan más flexibilidad. Además, tiene la ventaja también de abaratar costes, pues los gastos incluyen ciertos servicios como limpieza, mantenimiento y suministros, que además son compartidos entre todas las personas que comparten espacio.

Aunque el modelo, como explica Carlos Zamora, director de Residencial de la consultora inmobiliaria Knigt Frank tiene “un gran potencial” y será un área que “madurará y se convertirá en un segmento más del mercado residencia”, por el momento topa con un importante obstáculo: la regulación. Su situación actual, marcada por una gran complejidad normativa, “dificulta la apropiada calificación del uso del suelo por parte de las administraciones públicas”, asegura el informe “Coliving. Grandes oportunidades para un sector que aterriza en España”, de la consultora JLL. “El coliving no está sujeto a una regulación clara y no existe un uso definido. Eso supone un freno para su implantación en muchas ciudades”, añade el informe.

El Gobierno catalán ha sido de los primeros en intentar aportar un marco legal a esta modalidad habitacional. Su decreto-ley 50/2020 incluye un paquete de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler con el objetivo de impulsar la vivienda de alquiler en Cataluña. Bajo este decreto-ley, los promotores tanto públicos como privados podrán construir viviendas más pequeñas con espacios comunes complementarios. Según indica la normativa, estas viviendas deberán contar con espacio privado de mínimo 24 metros cuadrados y espacios comunes complementarios de mínimo 6 metros cuadrados, si bien la suma de ambos espacios no puede ser inferior a la establecida por la normativa de habitabilidad, de 36 metros. “Esta regulación se entiende como un paso más hacia la regulación de esta nueva tendencia habitacional que es el ‘coliving’ y que cada vez tiene más demanda”, afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

Sin embargo, Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de las patronales de promotoras nacional (APCE) y madrileña (Asprima), cree que para que el “coliving”, que tan bien suena, tenga cabida “no vale con meterlo en un enunciado en una ley”. Porque, añade, en un sistema tan regulado a nivel urbanístico como el español, es necesario acometer modificaciones de los planes generales urbanísticos para incluir estas modalidades. Y, según asegura, de momento no es algo que se esté haciendo de forma generalizada. Ni tampoco es rápido. Puede llevar entre año y medio y dos años, explica.

Propiedad compartida

En la hoja de ruta que proyecta el Gobierno para las próximas décadas elaborada por un grupo de expertos, denominada Plan España 2050 y presentada la pasada semana por el jefe del Ejecutivo, Pedro Sánchez; se plantea como otra de las posibles soluciones para fomentar el acceso a la vivienda «incentivar las formas de tenencia alternativas a la propiedad absoluta y al alquiler, como la propiedad temporal y la propiedad compartida».

La vivienda compartida es una modalidad que se ha extendido bastante en los últimos años en Europa y que en España se introdujo años atrás en Cataluña. Su operativa es bastante sencilla. Consiste en la adquisición gradual de la vivienda a partir de un pago inicial que representa un porcentaje del inmueble, mientras que el resto de la propiedad, que queda en manos del vendedor, se adquiere a través de cuotas periódicas sucesivas. El propietario de la vivienda tiene derecho con este sistema a acordar el pago de una cuantía económica a modo de renta por la parte que retiene. El pago se irá reduciendo a medida que el comprador adquiera más porcentaje de propiedad. El tiempo máximo para la adquisición total de la vivienda suele ser de 30 años, salvo que las partes acuerden lo contrario.

En una operación de este tipo, se puede, por ejemplo, adquirir inicialmente un 20% de una vivienda cuyo valor es de 200.000 euros, lo que supone un desembolso inicial de 40.000 euros, y por el resto se paga una renta al vendedor. De este modo, si se necesita hipoteca, la cantidad a financiar es menor, lo que facilita el acceso para las personas con menos recursos económicos. Además, el comprador limita su endeudamiento al pedir una hipoteca menor. En el ejemplo antes descrito, el 80% restante se puede comprar en sucesivos paquetes, como mínimo del 10%.

Derechos y deberes

La adquisición de una vivienda en este régimen otorga al comprador derechos como poder acudir a las juntas de vecinos, hacer reformas o dejar en herencia la parte de la vivienda que ya es de su propiedad. Eso sí, también comporta una serie de obligaciones. El comprador es responsable del pago de todos los gastos y los impuestos que genera la vivienda, como puede ser el IBI.

La otra fórmula planteada, la propiedad temporal, otorga al comprador el dominio de la vivienda durante un tiempo determinado. Durante ese tiempo, el titular goza de los mismos derechos de un dueño a todos los efectos. Puede, por lo tanto, arrendar el inmueble, venderlo e hipotecarlo como si se tratara de una vivienda adquirida con el modelo tradicional. Eso sí, finalizado el plazo de tiempo estipulado del acuerdo, la vivienda vuelve a ser del antiguo propietario. Debido a este retorno, sobre el papel, los precios de estas viviendas tienden a ser más bajos puesto que el comprador no está dispuesto a desembolsar la misma cantidad que pagaría por un inmueble que sería a todos los efectos de su propiedad y del que luego pudiera disponer sin ninguna atadura.

El Ejecutivo también ha recogido en el Plan de Vivienda 2022-2025 otra modalidad para dar salida a la demanda juvenil que no encuentra salida en las condiciones actuales: las viviendas intergeneracionales. Una modalidad que pretende dar solución a los problemas de soledad de muchos ancianos y a los de acceso a la vivienda de los jóvenes.

Se trata de edificios construidos generalmente por iniciativa pública con alquileres bajos para jóvenes a cambio de su compromiso de atender a personas mayores, a las que ayudan en las gestiones administrativas o en las tareas domésticas, les acompañan al médico o, simplemente, pasean y charlan con ellos. El acuerdo de convivencia se sustenta en lo que se conoce como “banco de tiempo”: cuanto más horas les dediquen los jóvenes, más se abaratará su alquiler. Los jóvenes, no obstante, disponen de un piso independiente, de uno o dos dormitorios al igual que los ancianos, que serán sus vecinos.

Para fomentar este tipo de residencias, el plan incluye subvenciones de hasta 50.400 euros por alojamiento a las promociones de alojamientos de nueva construcción, así como las promociones de modalidades residenciales de viviendas intergeneracionales o similares que se vayan a ceder en uso o destinar al arrendamiento durante un plazo mínimo, en ambos casos, de veinte años. Se incluye, en ambos casos, actuaciones que procedan de la rehabilitación de edificios.