La jungla del alquiler: faltan 2,5 millones de viviendas y por cada una que sale al mercado hay diez demandantes

Si busca una vivienda en alquiler, sepa que se enfrenta quizá a uno de los momentos más complicados que nunca se hayan vivido en España para encontrarla. La razón es bien sencilla: no hay suficiente oferta para satisfacer la demanda. Y la brecha entre el «stock» existentes y los potenciales inquilinos se está agrandando cada vez más. El portal inmobiliario Fotocasa calcula que el déficit de vivienda en alquiler en España es de 2,5 millones de unidades y que sólo este ejercicio 2022, el desequilibrio entre la oferta y la demanda se ha ensanchado en 13 puntos.

Esta descompensación está provocando que, según aseguran desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), en las grandes ciudades, por cada piso de alquiler que sale al mercado, haya diez demandantes.

Superada la pandemia, en la que la oferta se disparó por fenómenos como el parón de las universidades o del turismo, que provocaron el trasvase de muchas unidades del alquiler vacacional al convencional; el número de unidades disponible para arrendar se está hundiendo. Fotocasa calcula una contracción del 35% de la oferta este año, mientras que el «marketplace» inmobiliario idealista la sitúa en un 25% en el tercer trimestre del año.

¿Qué está llevando a esta caída del stock? La explicación viene de una doble vertiente, según apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista. Por un lado, explica, «la demanda se ha mantenido excepcionalmente alta tras el fin de las restricciones pandémicas, lo que ha terminado rápidamente con la sobreoferta que provocaron los meses más duros del covid». Al mismo tiempo, añade, no se está produciendo una reposición de las viviendas que terminan sus contratos. «Se trata de una reacción de hartura a las medidas y anuncios del Gobierno, limitando las actualizaciones al 2% sin ofrecer ninguna contraprestación a cambio a los propietarios, limitando las posibilidades de recuperar la vivienda de forma rápida en caso de impago; o la nueva Ley de Vivienda, que a pesar de no estar aprobada, funciona como una espada de Damocles y daña aún más la seguridad jurídica de los propietarios. Muchos de ellos, una vez terminados los contratos de arrendamiento, deciden sacar sus viviendas del mercado y ponerlas en venta», asegura.

La inseguridad jurídica es la principal razón que explica esta reducción de la oferta para todos los consultados. De hecho, desde Fotocasa aseguran que un 4% de los pequeños propietarios mantiene viviendas vacías por miedo a cuestiones como la ocupación o el impago. «En España, más del 95% de los caseros son personas como usted y como yo, y no grandes fondos. Y no pueden permitirse grandes riesgos si deciden destinarlas al alquiler», añade José María Basáñez, presidente de Tecnitasa y también de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa).

Esta combinación de caída de la oferta y elevada demanda de vivienda en alquiler está agudizando los problemas de acceso a una vivienda a los colectivos más desfavorecidos, según advierten los expertos. En el actual contexto de endurecimiento de los tipos hipotecarios, a muchos españoles sólo les queda como opción para vivir el alquiler. Pero la reducción del «stock» y esta demanda trasvasada desde la compra están tensionando todavía más el mercado y provocando incrementos de los precios que dificultan aún más el acceso a la vivienda de los colectivos vulnerables, según advierte María Andreu, directora general de Asval, asociación de propietarios de viviendas en alquiler.

«Las importantes caídas de la oferta de alquileres disponibles tienen consecuencias que se están notando. Por un lado, el estrechamiento de la oferta disponible en un escenario en el que la demanda sigue siendo muy alta genera tensiones sobre los precios, que ya crecen a doble dígito en los principales mercados españoles», le secunda Iñareta. Al mismo tiempo, añade, «aumenta la dificultad de encontrar una vivienda en alquiler y endurece los criterios que utilizan los propietarios para seleccionar a sus inquilinos, ya que al haber muchos menos pisos que personas buscando, tienen más donde elegir y se decantan por perfiles muy cualificados», remacha. José María Alfaro, coordinador general de FAI, asegura en el mismo sentido que medidas como el tope al 2% «dejarán fuera del mercado a muchos inquilinos que hasta ahora negociaban las rentas con los propietarios en los márgenes que podían permitirse. Y esto generará que haya un “casting de inquilinos”», advierte.

Como viene reclamando desde hace tiempo, el sector vuelve a incidir en que, para dar la vuelta a esta situación, hace falta seguridad jurídica para reforzar la oferta. «España necesita dar seguridad jurídica y confianza a los propietarios e inversores a través de un marco jurídico estable que incentive el desarrollo de la oferta», asegura María Andreu. Además, añade, para solucionar la emergencia habitacional, «necesitamos apostar por la colaboración público-privada y ampliar la oferta de vivienda social en alquiler, que apenas supone el 2,5% del parque total de vivienda en España». Los grandes propietarios, a través de Asval, han propuesto al Gobierno la cesión de 30.000 viviendas al Estado a un precio un 20% por debajo de mercado, para ofrecer alquiler asequible a familias vulnerables a través de un contrato a 25 años con el Estado. Pero la propuesta, de momento, no ha recibido respuesta del Gobierno.

José María Basañez cree, como Andreu, que la Administración tiene en su mano la posibilidad de adoptar medidas que favorezcan el incremento de la oferta de vivienda en alquiler, lo que consecuentemente supondría la contención de los precios de dichos alquileres. «La colaboración público-privada, con aportación de suelo público al promotor privado para construir viviendas destinadas a alquiler, está produciendo casos de éxito como los del Plan Vive», dice. Además, considera que iniciativas de este tipo «permiten fijar desde el origen los destinatarios de estos alquileres, pudiendo así dirigir la oportuna política social favoreciendo a determinados colectivos más vulnerables o más necesitados de acceder a vivienda en régimen de alquiler».