Las subidas de tipos disparan la demanda de hipotecas mixtas: ¿cómo funciona este tipo de préstamo?

El cambio de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) y las subidas de tipos han puesto patas arriba el mercado hipotecario. Desde el pasado mes de julio, el BCE ha incrementado en cinco ocasiones el precio del dinero, hasta situarlo en su reunión de este 2 de febrero en el 3%, su nivel más alto desde noviembre de 2008. Aunque el objetivo de este giro en la política monetaria es frenar la inflación y devolverla a niveles cercanos al 2%, la subida del precio oficial del dinero tiene un impacto directo para las familias: el encarecimiento de las hipotecas variables por la escalda del euríbor y la pérdida de atractivo de las hipotecas fijas.

Al subir los tipos de interés, a las entidades financieras les cuesta cada vez más pedirle dinero prestado al eurobanco. Y en consecuencia, incrementan también el interés que aplican a los préstamos que se conceden entre ellas, que es el que se usa para calcular el valor del euríbor. La decisión del BCE apunta a que este índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables españolas tocará más pronto que tarde el 4%. En caso de que el euríbor llegue finalmente hasta ese 4% en febrero, si una persona tiene una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más 1% que se revisa anualmente con el valor de este mes, verá cómo sus cuotas le subirán en unos 334 euros mensuales (4.008 euros más al año).

Pero las decisiones del BCE no solo han hecho menos beneficiosas las hipotecas variables, sino también las fijas, ya que la banca lleva meses subiendo el precio de las hipotecas a tipo dijo para hacer más atractivas las variables.Pese a este intento, apostar por un préstamo variable en estos momento solo es apto para aquellos propietarios que toleren bien el riesgo, porque actualmente no se sabe hasta dónde escalará el euríbor. Este escenario de absoluta incertidumbre ha dejado a las hipotecas mixtas como las grandes beneficiadas, explica Idealista.

A pesar de que no existen cifras oficiales sobre la contratación de préstamos variables, los datos de mercado sí muestran que se está produciendo un auge de operaciones. “Nuestras operaciones siguen una tendencia similar respecto al total de España y lo que observamos es un crecimiento espectacular”, afirma Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas. Solo en el mes de diciembre, el número de hipotecas a tipo mixto llegó a representar el 31% de las operaciones en las que intermedió el bróker hipotecario de Idealista, frente al 10% de las variables. “Esto supone un incremento del número de operaciones del 150% respecto al número total de operaciones en 2021 y un incremento del 400% interanual; es decir, respecto a diciembre de 2021″, insiste Villén.

“Los bancos han aumentado su oferta de hipotecas mixtas”, confirma Miquel Riera, responsable de hipotecas de Helpmycash. Sólo en el segundo semestre del pasado ejercicio, esta plataforma financiera ha detectado el lanzamiento de seis productos de este tipo. La inmobiliaria Solvia también destaca en su análisis sobre las tendencias que marcarán del mercado hipotecario este año, “cada vez son más los usuarios que se están interesando de nuevo por estos productos menos susceptibles a las variaciones actuales del mercado”.

¿Cómo funcionan la hipoteca mixta y por qué es buena opción en un contexto inflacionista?

La hipoteca mixta es “una alternativa interesante si el cliente no quiere que sus cuotas dependan del euríbor, al menos a corto plazo, y no encuentra una hipoteca fija con un tipo de interés atractivo”, explica Riera. Como su propio nombre indica este tipo de hipoteca mezcla un interés fijo durante los cinco, 10 o 15 primeros años del plazo del préstamo, generalmente más bajo que el de una fija; y un interés variable (euríbor más el diferencial que aplique cada banco) hasta la fecha de vencimiento. Según Helpmycash una buena hipoteca mixta debe ofrecer un interés fijo por debajo del 3% durante los primeros años, los hay incluso en torno al 2,50% o hasta por debajo; y uninterés variable por debajo de euríbor más 0,80% para el resto del plazo. En cuanto al resto de condiciones de una hipoteca mixta son parecidas a las de las hipotecas fijas y variables: pueden financiar hasta el 80% de la compra, tienen un plazo de hasta 30 años y pueden incluir comisiones y productos asociados.

“El sector financiero está centrando sus esfuerzos comerciales en sacar al mercado hipotecas mixtas con condiciones muy competitivas -hoy se pueden encontrar por debajo del 2% en la parte fija- que están teniendo mucha aceptación entre los consumidores que buscan asegurar la cuota frente a subidas de tipos, pero que no quieren asumir un tipo fijo para toda la vida del préstamo al 4%”, subraya el director general de Idealista Hipotecas. Y es que actualmente, son muy pocos los bancos comercializan hipotecas fijas por debajo del 3%, mientras que a tipo variable las ofertas parten desde euríbor (que cerró enero en el 3,337%) + 0,50%.

Todo ello hace que las hipotecas mixtas sean “un producto interesante para los consumidores en un contexto de inflación”, argumentan desde Idealista, porque el hipotecado estará protegido de las posibles subidas del euríbor durante varios años. “Es una opción a medio camino entre la tranquilidad que ofrece una hipoteca fija (en la que siempre se paga la misma cuota, desde el primer mes hasta el último, eliminando así el riesgo de volatilidad del euríbor) y el menor tipo de interés de las hipotecas variables, que compensa parcialmente dicha volatilidad”, explica Idealista.