«Muerta» la hipoteca fija, es tiempo de la mixta

Si usted no nada en dinero como Elon Musk o Jeff Bezos, que pueden permitirse el lujo de comprarse redes sociales -Twitter- o periódicos -«The Washington Post»- tras haber levantado sendos imperios empresariales, lo más probable es que las inversiones más importantes que haga a lo largo de su vida sean para comprar un coche o su vivienda. En ambos casos, el actual es un momento delicado para acometerlas. La encrucijada en el caso del vehículo es elegir entre uno de combustión, más barato y con más autonomía pero amenazado por las políticas impulsadas por la Comisión Europea para luchar contra la polución; o uno híbrido o eléctrico, más caros y con menos autonomía pero avalados, sobre todo el segundo, por su respeto al medio ambiente.

Con la vivienda, como con los coches, los compradores también se encuentran ahora mismo ante una encrucijada, la hipotecaria. Hasta hace poco, con el euríbor en negativo, lo mejor eran las hipotecas fijas, rescatadas por la banca a buenos precios para asegurarse los márgenes que les quitaba el euribor. Pero con el cambio de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) y las subidas de tipos, el indicador se ha disparado y la banca ha empezado a laminar las hipotecas fijas para hacer más atractivas las variables. Pero siempre queda la duda de hasta donde escalará el euríbor. Entre medias de ambas, se está abriendo paso con fuerza una tercera opción: las hipotecas mixtas.

Más oferta

«Los bancos han aumentado su oferta de hipotecas mixtas», confirma Miquel Riera, responsable de hipotecas de HelpMyCash. Sólo en el segundo semestre del pasado ejercicio, esta plataforma financiera ha detectado el lanzamiento de seis productos de este tipo que, como recuerdan desde Solvia, «se encontraba en desuso en los últimos años».

La hipoteca mixta, como su nombre indica, mezcla un interés fijo durante los cinco, diez o quince primeros años del plazo del préstamo, generalmente más bajo que el de una fija; y un interés variable para el resto. Con ello, el hipotecado estará protegido de las posibles subidas del euríbor durante varios años lo que, según Riera, «es una ventaja muy atractiva ahora que este índice tiende al alza».

Como destaca la inmobiliaria Solvia en su análisis sobre las tendencias que marcarán del mercado hipotecario este año, «cada vez son más los usuarios que se están interesando de nuevo por estos productos menos susceptibles a las variaciones actuales del mercado». Riera considera que son «una alternativa interesante si el cliente no quiere que sus cuotas dependan del euríbor, al menos a corto plazo, y no encuentra una hipoteca fija con un tipo de interés atractivo».

Sólo para algunos

Los préstamos de este tipo siguen siendo una buena opción aunque sólo para algunos bolsillos, según asegura David Espiago, director de Negocio Bancario de Housfy. Espiago asegura que, dado que las entidades financieras han ido endureciendo paulatinamente las condiciones de las hipotecas fijas con la subida del euríbor -algunas incluso las han retirado de sus ofertas- ahora mismo son una buena opción «solamente para familias que se encuentren en una buena situación económica, ya que el consumidor tiene que acostumbrarse a pagar tipos cercanos al 3% o sensiblemente superiores para obtener una cuota fija». Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, eleva hasta el 3,5% el interés medio que alcanzarán las hipotecas fijas para perfiles medios, sin descartar que en el segundo semestre del año toquen el 4%.

Ante esta tesitura, Espiago considera que «la hipoteca más recomendable es una mixta a plazos de entre 3,5 y 10 años» de duración. Eso sí, siempre que los bancos apuesten por ellas. Colombelli asegura que, a pesar del incremento de oferta detectado por HelpMyCash, muchas entidades todavía no las recogen en su menú. Pero si la apuesta se mantiene, iAhorro calcula que uno de cada cinco hipotecados la elegirá este año. De todos modos, Colombelli considera que puede llegar un punto en el que a los bancos les interese vender hipotecas fijas al 4% en lugar de variables con un diferencial del 0,2% o mixtas en torno al 3%.

El intermediario de hipotecas Hipoo le ha puesto números a las ventajas que, a su juicio, tiene una hipoteca mixta sobre la misma fija o variable en este momento. Según una proyección que ha realizado del coste mensual por tipo de interés elegido para una hipoteca media de 143.222 euros, si se elige uno fijo a 30 años de plazo y con un tipo de interés del 3,25%, se pagaría una cuota mensual de 623,81 euros al mes. De optar por un interés variable de euríbor más un 0,79%, resultaría una cuota de 66,54 euros mensuales. En caso de decantarse por una hipoteca mixta con un interés fijo inicial durante diez años del 2,79% y uno variable final de veinte años de euríbor más el 0,49%, el resultado sería una cuota de 587,73 euros durante el periodo fijo y de 642,33 euros para el periodo variable.

De todos modos, como advierte Miquel Riera, «hay que tener presente que la protección que ofrecen las hipotecas mixtas no dura para siempre» dado que el plazo fijo vence pasados los primeros años. Por ello, el responsable de hipotecas de la plataforma HelpMyCash considera que «es aconsejable que el cliente haga amortizaciones anticipadas parciales periódicamente, si se lo puede permitir». Así, explica, podrá acortar el plazo para estar menos tiempo expuesto al euríbor o podrá reducir el importe de sus cuotas para que no suban tanto si este índice aún está alto cuando su interés pase a ser variable.

Para los ya hipotecados

Si los expertos coinciden en que la hipoteca mixta parece la mejor opción para los que vayan ahora a firmar un nuevo préstamo, no tienen tan claro que lo sea para los titulares de uno ya en vigor. Rafael Moral asegura que para los hipotecados a tipo variable, en caso de que el préstamo sea de menos de 100.000 euros o el plazo menor a 20 años, «desde Hipoo creemos que lo mejore es que no se acometa ningún tipo de subrogación porque se podría llegar a salir perdiendo». En el caso contrario, Moral cree que podría plantearse una subrogación, una cancelación o una novación hipotecaria.

Espiago cree que lo mejor que pueden hacer los que tienen una hipoteca variable es realizar «la subrogación de su hipoteca a otra entidad buscando un tipo fijo o mixto. Eso sí, también advierte de que para aquellos que hayan revisado su cuota con su banco y la subida de tipos de interés no les haya afectado mucho al importe que pagan mes a mes, lo mejor es que se mantengan en variable «puesto que ahora entraremos en una meseta estable del euríbor». Por ahora, el indicador no parece haber encontrado techo y entrado en esa zona valle. Si cerró diciembre en el 3,018%, ha arrancado el año con fuerza y ya transita en el 3,31% en cuatro días cotizados.