El 45% del coste de la vivienda está condicionado por cuestiones políticas

El precio de la vivienda vive subido en un cohete desde hace años. Y el combustible que más lo alimenta y lo hace crecer es la escasez de oferta y la fuerte demanda, según coinciden en apuntar los expertos. Pero no es el único. Más allá de cuestiones coyunturales como esta, existen otras de tipo estructural que contribuyen a la formación del precio de los inmuebles residenciales. Y hay algunas de peso que, según el reciente estudio «Mercado inmobiliario en España. Tres claves para bajar la tensión», de Carlos Balado García, profesor de OBS Business School; no tienen que ver con cuestiones empresariales y sí con políticas.

Según el diagnóstico que hace Balado en su análisis, aproximadamente un 45% del coste final de la vivienda está condicionado por cuestiones políticas.

El profesor de la OBS asegura en su estudio que un mercado desajustado, la parálisis burocrática de la Administración y una fiscalidad penalizadora son tres de los principales males que aquejan al mercado de la vivienda en España y que requieren de «una actuación urgente».

El informe de OBS destaca que entre los costes asociados al desarrollo de viviendas hay que considerar los plazos de gestión de las licencias de obra, los trámites para obtener suelos finalistas y los costes indirectos derivados del marco normativo y legal. Estos últimos, detalla, incluyen los gastos relacionados con asesores, abogados y otros intermediarios que, en última instancia, «impactan también en los precios finales de la vivienda». Así, puntualiza que los costes derivados de los retrasos en la concesión de licencias de los ayuntamientos -debido al coste financiero provocado por la ampliación del crédito durante dicho periodo-, «pueden aumentar hasta en un 10% el precio final, tanto para el promotor como para el consumidor final».

El documento calcula además que, descontada la inflación, «cerca del 5% de promedio del alza de los precios de la vivienda puede ser consecuencia de la escasez de oferta», la cual varía notablemente por ciudades y presenta una alta dispersión en los precios.

A esto se añaden los impuestos aplicados en la fase de producción, en la de promoción y en la fase venta, con un impacto en el comprador final de un 30%.

Es decir, «aproximadamente un 45% del coste final de la vivienda está condicionado por cuestiones políticas y no meramente empresariales», concluye.

Habida cuenta de que uno de los factores que más impactan en el precio es el fiscal, el informe de la escuela de negocios sugiere que, en sentido opuesto, «recortar todos estos costes generaría un descenso muy notable en el precio».

Esta rebaja de impuestos, en cualquier caso, tendría un efecto limitado sobre el mercado pues, como reconoce el profesor Balado, «afectaría fundamentalmente a la obra nueva, no a la segunda mano, que en teoría no se vería beneficiada por estos ahorros, aunque sí por otros impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

El informe de la escuela de negocios no sólo es crítico con los elevados impuestos que soporta la vivienda por el impacto en su precio sino por su efecto sobre la inversión. Desde una perspectiva económica, el análisis asegura que «los impuestos no se transfieren en su totalidad al cliente final, sino que una parte es absorbida por los promotores, bien con menores beneficios o facturación global, y desincentivando la inversión», advierte el documento.

El informe destaca que la elevada carga fiscal no retorna en actuaciones para vivienda social

Al mismo tiempo, añade, esta elevada fiscalidad no retorna en forma de actuaciones para aumentar el parque de vivienda social en compra o en alquiler, caso este último en el que, si bien se ha producido un aumento desde 2022, «ese presupuesto resulta insuficiente para alcanzar las metas propuestas de elevar el parque de vivienda social al 20%».

OBS recuerda la relevancia que la vivienda tiene para las finanzas de las familias dado que, en España, es «uno de los principales activos para el ahorro de los hogares y un componente relevante de la riqueza de las clases medias, dado que representa el 70% de su patrimonio, diez puntos porcentuales por encima del promedio de los países de la OCDE».

Recuerda, asimismo, que también es «un factor determinante del bienestar individual por su influencia social, puesto que el acceso a una vivienda de calidad y con una óptima localización conlleva infraestructuras y servicios complementarios que, a su vez, permiten cubrir otras necesidades básicas como son el acceso a la sanidad, la educación, el mercado de trabajo y otro tipo de servicios de ocio».